大家好，關(guān)于深圳龍崗自建房補償標準很多朋友都還不太明白，今天小編就來為大家分享關(guān)于在深圳，投資小產(chǎn)權(quán)房有哪些優(yōu)缺點的知識，希望對各位有所幫助！

本文目錄

1. 在深圳，投資小產(chǎn)權(quán)房有哪些優(yōu)缺點
2. 龍崗建地鐵房子拆了可以換安居房嗎
3. 深圳低于市場價2萬的回遷房指標，要求一次性付款，能買嗎

在深圳，投資小產(chǎn)權(quán)房有哪些優(yōu)缺點

深圳房地產(chǎn)行業(yè)銷售5年，深莞惠商品房，小產(chǎn)權(quán)房（村委統(tǒng)建樓，軍產(chǎn)房）分享行業(yè)知識，歡迎咨詢探討，專注深莞惠樓市前沿，幫助更多人安家在深圳！

在深圳，投資小產(chǎn)權(quán)房有哪些優(yōu)缺點？

這么說，其實深圳小產(chǎn)權(quán)房到目前為止，很多人都是接受它認可它的，那么買小產(chǎn)權(quán)房居多的要數(shù)潮汕人，客家人，當然外省的現(xiàn)在也很多，30年來深圳小產(chǎn)權(quán)房私下一直都是又在買賣的。

那么投資小產(chǎn)權(quán)房有什么優(yōu)點缺點？

優(yōu)點：價格便宜，好租，拆遷能獲得賠償，

缺點：很多人覺得不安全，沒有證件。拆了沒得賠償。

是這樣子的嗎？其實不然，那些說這話的都是沒有真正了解過深圳的小產(chǎn)權(quán)房。

2009年過后深圳就停止建小產(chǎn)權(quán)房了，之前建了都屬于歷史遺留的， *** 也承認并有頒發(fā)過“歷史遺留違法見證回執(zhí)”拆遷都是能得到賠償?shù)模@個有很多個案例比如布吉南門墩佳兆業(yè)拆遷，最近一個案例是南山白石洲拆遷1:1賠償商品房。

如果說沒得賠，早就沒人賣這種小產(chǎn)權(quán)房了，也不會有人買，目前深圳在售的小產(chǎn)權(quán)房最少有100個樓盤，分布關(guān)外居多，龍崗，龍華，寶安，公明，價格8000到一萬多都有，

有一個地段位置都是不錯的靠近地鐵口，有興趣可關(guān)注我私信聊。

房地產(chǎn)前沿發(fā)展趨勢分析，專注于深圳房產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)作者《深圳粵房產(chǎn)》覺得不錯請關(guān)注＋轉(zhuǎn)發(fā)幫助更多人，有問題歡迎評論區(qū)留言或私信

龍崗建地鐵房子拆了可以換安居房嗎

可以，龍崗建地鐵房子屬于國家安置房，因重大交通而拆遷的房子，國家有義烏安置，給予原戶主補償，重新?lián)Q一套房子并給予金錢方面的補助。

深圳低于市場價2萬的回遷房指標，要求一次性付款，能買嗎

龍崗目前二手房4-5萬，回遷指標房低于2萬？看似誘人的回遷房，能不能買？購買回遷房，最大的風(fēng)險是房價上漲之后業(yè)主反悔嗎？回答題主的問題前，不妨先看個案例。

買回遷房6年零10個月，被判定為債權(quán)

先來一個回遷房交易的真實案例，跨度6年零10個月。

大沖村民鄭先生因為舊改，可以獲得933.315㎡的回遷房。

2012年1月2日，許女士簽訂了《南山區(qū)××××舊村村民物業(yè)拆遷安置補償收益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以2萬/㎡的價格，合計350萬，買下鄭先生未來的175㎡拆遷補償收益，即房產(chǎn)。

后來，鄭先生看到房價上漲，且拆遷補償費用也是許女士收取，要求加價20萬。

許女士稱，最后約定增加的20萬，她先付8萬，過戶后再付余款。

并且舉證，在2012年11月23日前，她和家人陸陸續(xù)續(xù)付給鄭先生358.745萬元。

2015年初，鄭先生把分下來的回遷房鑰匙給到許女士，并在6月簽訂補充協(xié)議，許女士準備裝修。但一直沒有配合去辦理過戶手續(xù)，后來甚至聯(lián)系不上了。

看似正常的故事，開始變得離奇起來。

先是，余先生拿出一份長達20年的租賃合同，表示鄭先生已經(jīng)把這套房子租給了他，從2015年10月14日至2035年10月14日，并且由他來負責(zé)裝修。

并且在當年11月報警，訴許女士強行損壞防盜門及監(jiān)控設(shè)備、侵占房屋。

許女士也表示，一直不能入住。

又過了一年。2016年11月22日，這套房甚至被法院查封了。

原來，鄭先生欠下親戚劉先生597.5萬元債務(wù)，外加利息84萬元。劉先生向法院申請，對鄭先生名下財產(chǎn)采取強制措施。

而且，劉先生稱，因為鄭先生欠下的巨額債務(wù)，截止到2018年4月13日，這套房子已被3個執(zhí)行案件和2個民事案件輪候查封。只 *** 務(wù)沒解決，這套房子將始終處于被其他案件查封的狀態(tài)。

幾經(jīng)折騰，許女士和鄭先生《南山區(qū)××××舊村村民物業(yè)拆遷安置補償收益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》于2017年12月21日判定解除。

2018年12月28日，法院判決，許女士未能證明她已經(jīng)實際占有這套房子，她和鄭先生的房屋買賣合同關(guān)系，享有債權(quán)請求權(quán)，但并不當然享有房產(chǎn)的所有權(quán)。

加上該房產(chǎn)尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，更沒有轉(zhuǎn)移登記至許女士名下，所以許女士請求判決房產(chǎn)歸其所有，不予支持。

這份判決書上傳日期是2019年11月23日，也是關(guān)于這個案件能夠找到最后一份公開判決。

在中國裁判文書網(wǎng)，查詢“大沖城市花園”，涉及房屋買賣合同的多為拆遷補償安置糾紛。

買回遷房最大風(fēng)險，不是業(yè)主反悔，是舊改爛尾

能不能買？怎么買？還是得看看業(yè)內(nèi)專家的看法。之前@深圳買房計劃便做了個關(guān)于回遷房的稿子，邀請了三位專家共同回答近期關(guān)于回遷房被問到最多的5個問題。內(nèi)容很干，需要細心看完。

簡單總結(jié)起來：

1、回遷房最大的風(fēng)險，不是業(yè)主反悔，是舊改爛尾。

2、已經(jīng)購買回遷房的，和村民、開發(fā)商分別簽訂合同，并且村委見證，城市更新管理監(jiān)管備案，盡量降低風(fēng)險。

3、最高院的判決里面，買賣合同簽訂以后，不管買賣是合法建筑還是違法建筑，這個拆遷補償利益歸買家所有。

4、沒有綠本和豬肝本的農(nóng)民房反倒對買方更安全。

5、不是所有的回遷房，將來都可以換到紅本的商品房。

6、土地整備賠的回遷房不限購，但持有10年后才能補地價轉(zhuǎn)紅本。

7、深圳沒有傳統(tǒng)意義上集體土地上的小產(chǎn)權(quán)，只有建在國有土地上的“違建”，所以514規(guī)范和深圳小產(chǎn)權(quán)房、指標房無關(guān)。

8、不碰綠本房和已備案的豬肝本房，買完后當天去開發(fā)商舊改辦簽拆賠協(xié)議，簽完再付全款。

9、回遷期房買賣由于多數(shù)出售時并無任何權(quán)屬證明，且跨時長，房價波動大，法律風(fēng)險高，建議大家慎重購買。

專家問答實錄信榮（全國）房地產(chǎn)律師團隊首席律師張茂榮廣東華商律師事務(wù)所周爭鋒小產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域“深喉”寧先生

Q1：有的回遷房和村民簽約，有的是和開發(fā)商簽約，有什么不同，哪一種相對更安全？

張茂榮：購買回遷指標房只能和權(quán)利人簽約，權(quán)利人是村民的，需要股份公司和項目公司認可。認可的方式是，與項目公司簽署拆補協(xié)議，股份公司見證，權(quán)利是項目公司從開發(fā)商處購買的，直接與開發(fā)商簽署拆補協(xié)議。理論上說項目公司毀約風(fēng)險比個體村民小。

周爭鋒：直接和村民簽約的，屬于在拆遷補償前面簽約，購買的實際上是房子，而不是拆遷指標。在項目公司簽約的，屬于村民已經(jīng)簽了拆遷補償合同了，然后他賣這個拆遷指標，村民配合去項目公司去做更名。不管是采取哪一個方式，最終判斷標準是，這個項目有沒有立項，并且經(jīng)公示完成拆遷補償合同備案。如果拆遷補償協(xié)議最終沒有辦理備案程序，和誰簽都沒用。轉(zhuǎn)讓拆遷指標的買賣合同合法有效，受法律保護，但是直接購買待拆遷房產(chǎn)搏拆遷賠償?shù)模院罂赡軙屑m紛，也可能戰(zhàn)線拉得超級長。

寧先生：舊改范圍內(nèi)的農(nóng)民房業(yè)主在和開發(fā)商簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》之前，可以把農(nóng)民房賣掉。賣掉后，買賣雙方當天就去開發(fā)商的舊改辦簽《拆遷補償安置協(xié)議》。簽完協(xié)議后，最大的風(fēng)險就是時間。

Q2：回遷房最大的風(fēng)險都是業(yè)主反悔？如果業(yè)主反悔，買房人會不會財房兩空？

張茂榮：為規(guī)避購買風(fēng)險，無論是與股民簽約還是與項目公司簽約，所簽拆補協(xié)議都要村委見證，并在城市更新管理監(jiān)管備案，行政備案是防范業(yè)主反悔的最大保障。購買回遷指標房的最大風(fēng)險不是業(yè)主違約，而是項目耗時過長甚至爛尾。以目前深圳城市更新制度來說，主要還是市場化運作，協(xié)商拆補，如果出現(xiàn)木頭龍項目一樣的“釘子戶”，可能導(dǎo)致更新遙遙無期。

周爭鋒：如果是購買的拆遷指標，也在項目公司變成了更名手續(xù)，買受人成為拆遷補償合同的補償對象，項目公司完成了備案手續(xù)，這個基本上都沒有什么風(fēng)險，剩下就是這個項目能不能正常開發(fā)竣工交房。但是和村民簽購房協(xié)議搏舊改，房子本身什么證明都沒有，那么誰占有使用，就可順利的完成這個拆遷安置手續(xù)。如果說這個房子本身有綠本產(chǎn)權(quán)證或者其他產(chǎn)權(quán)證明，可能和登記產(chǎn)權(quán)證的人去談房產(chǎn)證注銷的事，可能會發(fā)生糾紛。在最高院的判決里面，買賣合同簽訂以后，不管買賣是合法建筑還是違法建筑，這個拆遷補償利益歸買家所有。

寧先生：沒綠本（國土局兩規(guī)后頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》）、沒兩規(guī)時已備案過的豬肝本（90年代寶安縣 *** 頒發(fā)的房產(chǎn)證）的農(nóng)民房，原業(yè)主即使反悔，法院正常情況下不受理案件，沒本證的農(nóng)民房最安全，原業(yè)主即使反悔也沒啥用。

Q3：有傳言回遷房能突破限售政策？是不是有些回遷房不能辦理紅本？

張茂榮：回遷指標房交易的是回遷期權(quán)，目前尚無規(guī)范性文件予以規(guī)范，因是以買家作為回遷戶名義與項目公司簽約，回遷后的房屋性質(zhì)屬于回遷房，所以確實“不限購”、“不限售”。不動產(chǎn)登記中心體現(xiàn)出來的買家身份就是回遷戶。但客觀地說，里面存著一些監(jiān)管的灰色地帶，如買家事實上不是村民，不是回遷戶。

周爭鋒：拆遷的本質(zhì)是以房換房。根據(jù)深圳7.31政策細則，回遷房辦理房產(chǎn)證后，不受限售政策影響。回遷房的種類有很多，并不是所有的回遷房都是紅本的，你要看回遷的土地性質(zhì)，還有拆遷公告。通常情況下紅本的回遷肯定是紅本，但是非紅本的房子，回遷的時候有可能是紅本房，有可能也不是紅本房。坪山國土局網(wǎng)站也有，坪山某地塊開發(fā)的回遷安置房不是紅本商品房，購買后也無法通過補交地價變更為紅本商品房的溫馨提示。

寧先生：回遷房可以突破限購，不看有沒有購房資格，城市更新、棚改回遷的都是商品房，不但不限購，連3年限售都沒有，二次交易時才有3年限售。土地整備賠的回遷房不限購，但持有10年后才能補地價轉(zhuǎn)紅本。

Q4：5月14日自然資源部出臺規(guī)范，提出“對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化”，后續(xù)是不是就沒有辦法更名登記？

張茂榮：514最新規(guī)范與深圳小產(chǎn)權(quán)房、指標房毫無關(guān)系。深圳經(jīng)過1992年的“統(tǒng)征”和2004年“統(tǒng)轉(zhuǎn)”，已實現(xiàn)了全市土體國有化，不存在在集體土地上建造小產(chǎn)權(quán)房的情況。而內(nèi)地在集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房本身就不合法，不予登記辦證使其合法化是既有存在，自然而然的事。

周爭鋒：在法律意義上，深圳從2004年以后就沒有集體土地了，全是國有土地，因此自然資源部這個關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的政策，在深圳沒有適用空間。深圳只有合法建筑和違法建筑的區(qū)分，沒有集體土地上小產(chǎn)權(quán)的概念。

寧先生：深圳2004年后已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為國有用地了，理論上深圳不存在蓋在集體土地上的小產(chǎn)權(quán)，只有蓋在國有用地上的“違建”。深圳從來沒有登記確權(quán)過小產(chǎn)權(quán)，這個政策和深圳沒啥關(guān)系。

Q5：如果要買賣回遷房，你覺得什么階段介入比較好？怎樣買比較安全？

張茂榮：回遷期房雖然只有回遷戶與開發(fā)商簽訂的《安置補償協(xié)議》，沒有任何權(quán)屬登記，但回遷戶與買家簽訂的買賣協(xié)議是雙方真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，故而合法有效。但是，回遷房沒有杠桿，一般只能一次性付款，不能貸款。而且，回遷期房買賣由于多數(shù)出售時并無任何權(quán)屬證明，且跨時長，房價波動大，法律風(fēng)險高，建議大家慎重購買。入市時間節(jié)點：立項前、立項后、專規(guī)前、專規(guī)后、實施主體確認前，不同時間節(jié)點價格不一樣，風(fēng)險也不一樣。越往前價格越低，風(fēng)險越大，越往后，價格越高，風(fēng)險越低。

周爭鋒：不同的階段有不同的法律風(fēng)險，搏舊改直接買房子，可能舊改等待的會時間會非常長，等上若干年以后，可能它的轉(zhuǎn)化率不高。購買拆遷指標價格會比較貴，但它相對來講安全一點。

寧先生：最好的時間是提前查好規(guī)劃埋伏進去等開發(fā)商進駐等立項，這時候成本最低，但時間最長不確定性最高。最安全的是已立項或已出專規(guī)的，比較穩(wěn)了，唯一不確定的是開發(fā)商搞定釘子戶的時間。不要買綠本房、已備案的豬肝本房，買完后當天去開發(fā)商舊改辦簽拆賠協(xié)議，簽完再付全款，這樣比較安全。

以上謹代表專家觀點，不代表本號立場。

回歸到最后，這個世界從來都是公平的。

高風(fēng)險未必有高回報，但要想獲得高回報，幾乎必然伴隨著高風(fēng)險。

仔細算算賬，全款支付，各種備案，五、六年提心吊膽的等待，費盡心思博這一把，也許還不如花點精力去淘一套安心的紅本商品房。

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