拆遷面積怎么置換（拆遷房屋置換出現(xiàn)面積差補）

adminllh房屋拆遷2025年06月03日 07:00:33590

本篇文章給大家談?wù)劜疬w房屋置換出現(xiàn)面積差補，以及拆遷面積怎么置換對應(yīng)的知識點，希望對各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔。

本文目錄一覽：

1、商鋪拆遷多出面積補差價是什么時候交
2、拆遷安置房（不是商品房）對面積出現(xiàn)誤差的處理是怎樣?
3、拆遷安置房(不是商品房)對面積出現(xiàn)誤差的處理是怎樣?求解
4、現(xiàn)在房屋拆遷補償面積置換差價是多少
5、拆遷，選擇房屋產(chǎn)權(quán)置換，平方換平方，到時候需不需要補差價的？簽訂房屋拆遷合約需要注意什么？

商鋪拆遷多出面積補差價是什么時候交

商鋪拆遷多出面積補差價是對接完房屋拆遷補償及選房等事情，并在拆遷安置結(jié)算單上簽字前，就得把所有的費用結(jié)清。

補差價很常見只要開發(fā)商拿出房管部門的測繪圖你就可以實際測量你的房屋面積多退少補。

國有土地上房屋征收與補償條例》第十條房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民 *** 。

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拆遷安置房（不是商品房）對面積出現(xiàn)誤差的處理是怎樣?

大家好:

今天很高興和大家共同學習商品房買賣合同糾紛中的若干法律問題.在商品房買賣過程中,出現(xiàn)了許多糾紛,為此,最高人民法院于2003年出臺了關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋.今天,我們將圍繞此解釋,結(jié)合實踐中的具體案例,爭取從買方和開發(fā)商雙方的角度,詳細地為大家講解,以期避免此類糾紛的出現(xiàn).

一. 商品房買賣合同.

1.定義:是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同.

2.特征:

（1）出賣人的法定性,特定性:商品房的賣方只能是具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商.而單位,村委會出賣的房屋均不是商品房.

（2）房屋的商品性:商品房是為進入商品流通領(lǐng)域獲取利潤而開發(fā)建設(shè)的房屋.而經(jīng)濟適用房,房改房,私有房屋雖也可在房地產(chǎn)市場交易,但上市交易要受國家相關(guān)政策的限制.

（3）出售行為社會化,公開化:商品房是向社會不特定的人出售的房屋.而開發(fā)商建設(shè)的經(jīng)濟適用房則受 *** 各方面的調(diào)控,不是向社會公開出售的.

3.商品房買賣合同不同于房屋委建合同;商品房預(yù)售合同不同于期貨交易合同,也不同于商品房交易預(yù)約合同（認購書）

4.趙律師認為,從買房人的角度,最好能請名陪購律師,在簽訂合同前一定要查驗開發(fā)商的相關(guān)證件,如:營業(yè)執(zhí)照,建設(shè)土地規(guī)劃許可證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,施工許可證,商品房預(yù)售許可證等:一定要認真審查商品房認購書以及商品房買賣合同的相關(guān)條款,可要求開發(fā)商增加或減少相關(guān)條款,以避免可能存在對買方不利的法律風險.

5.趙律師認為,從開發(fā)商的角度,最好能利用法律規(guī)定的格式合同,如建設(shè)部,國家工商局發(fā)布的商品房買賣合同示范文本（GF—2000—0171）.

二.商品房認購書.

1.商品房買賣認購,訂購,預(yù)訂等協(xié)議是指商品房買賣合同雙方當事人在簽署預(yù)售或買賣房屋之前所簽訂的文書,是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認.內(nèi)容一般包括:雙方當事人的基本情況,房屋基本情況,簽署正式合同的時限約定等.性質(zhì)為商品房買賣預(yù)約合同,而非正式買賣合同.是開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前和買房人所簽定的預(yù)約合同.

2.如果認購書具備商品房銷售管理辦法第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且開發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當認定為正式的商品房買賣合同.

商品房銷售管理辦法第16條規(guī)定:商品房買賣合同應(yīng)當明確以下內(nèi)容:（1）當事人名稱或者姓名和住所,（2）商品房基本狀況,（3）商品房的銷售方式,（4）商品房價款的確定方式及總價款,付款方式,付款時間,（5）交付使用條件及日期,（6）裝飾,設(shè)備標準承諾,（7）供水,供電,供熱,燃氣,通訊,道路,綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益,責任,（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬,（9）面積差異的處理方式,（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜,（11）解決爭議的方式,（12）違約責任,（13）雙方約定的其他事項.如果認購書具備了上述主要條款,則應(yīng)當認定本約,而非預(yù)約.

開發(fā)商已經(jīng)收取了部分購房款,而不用全部收受,即可認定為正式的商品房買賣合同.

3.認購書中一般都約定了定金作為訂立商品房買賣合同的擔保,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當按照擔保法中關(guān)于定金的規(guī)定處理,即因買方的原因未能訂立買賣合同的,定金不用返還,因賣方的原因未能訂立買賣合同的,已交付的定金賣方要雙倍返還買方.但如果是因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當將定金返還買受人.合同中的訂金,押金等不能認定為定金,但如果寫明買受人違約不退還,出賣人違約雙倍返還的,則應(yīng)當認定為定金.

4.趙律師認為,作為買房人和開發(fā)商一定要注意雙方所簽訂的合同是預(yù)約合同還是買賣合同,區(qū)分兩者的標準是合同條款是否具備了銷售管理辦法第16條中規(guī)定的主要條款.雙方還要注意認購書中約定的是定金還是訂金,押金,區(qū)分的標準是字眼以及是否適用定金罰則.

三.商品房預(yù)售合同.

1.商品房預(yù)售條件:城市房地產(chǎn)管理法第44條規(guī)定了商品房預(yù)售必須具備的4個條件:（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,（3）按提供的預(yù)售商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的獎金達到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期.（4）已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明.但應(yīng)當注意,開發(fā)商是否具備此四個條件不是商品房預(yù)售合同是否有效的依據(jù).這只是行政部門是否為開發(fā)商頒發(fā)預(yù)售許可證的條件.不能因為開發(fā)商不具備此四項條件,而認定所簽訂的商品房預(yù)售合同無效,只要開發(fā)商取得了商品房預(yù)售許可證,其所簽訂的商品房買賣合同就是有效的.人民法院不應(yīng)當對開發(fā)商是否具備四個條件進行實質(zhì)審查,只要查明開發(fā)商有預(yù)售許可證即可認定合同有效.

2.開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明,與買房人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當認定為無效.因合同無效給買房人造成的損失,應(yīng)當由開發(fā)商承擔.

3.但如果在起訴前開發(fā)商取得了商品房預(yù)售許可證明的,可以認定商品房預(yù)售合同有效.

4.商品房未按照法律,行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)的,不能請求確認合同無效.如果雙方約定以辦理登記備案手續(xù)為預(yù)售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對方接受的除外.比如買方已經(jīng)交付了訂金,開發(fā)商已經(jīng)接受了,則應(yīng)當認定雙方的合同已經(jīng)生效.

5趙律師認為,作為買房人應(yīng)當在簽訂買賣合同時一定要審查開發(fā)商是否具備預(yù)售許可證,如其沒有則不能簽訂合同,否則簽訂的合同不受法律保護.買房人一定要要求開發(fā)商對預(yù)售合同進行備案,按照物權(quán)法的規(guī)定叫預(yù)

6.趙律師認為,.作為開發(fā)商一定要在具備預(yù)售許可證的條件下才能對外銷售房屋,否則會構(gòu)成對買房人的欺詐,要承擔已交房款雙倍的返還責任.

四.銷售廣告的性質(zhì).

1.一般地來說,商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,而不是要約,更不是合同條款.

2.但如果開發(fā)商就商品房工發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作出的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當視為要約.該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,也應(yīng)當視為合同內(nèi)容,當事人違反的,應(yīng)當承擔違約責任.商品房以及基礎(chǔ)設(shè)施包括供暖,供電,供水,小區(qū)景觀,小區(qū)內(nèi)道路,停車場等等.

3.趙律師認為,作為買房人應(yīng)當保留開發(fā)商銷售廣告和宣傳資料,以便在商品房交付時如不符合其宣傳資料和廣告,可作為證據(jù)向開發(fā)商主張違約責任.

4.趙律師認為,作為開發(fā)商不能作虛假宣傳,其宣傳廣告中一定要注意用語,對房屋及公共配套設(shè)施確切,明白的說明,一定要得到履行,否則要承擔相應(yīng)的違約責任.這里還要注意,開發(fā)商在 *** 批準建設(shè)規(guī)劃和施工方案以后,不能擅自改變規(guī)劃和設(shè)計,即使是報經(jīng)行政主管部門批準而改變的,也構(gòu)成了違約,應(yīng)當承擔違約責任.對于銷售廣告中過分的商業(yè)吹噓以及對商品房規(guī)劃范圍之外的環(huán)境和公益設(shè)施進行的虛假宣傳,如未訂入合同中,則不應(yīng)當視為合同內(nèi)容.但也應(yīng)當承擔一定的締約過失責任.如”理想居所,置業(yè)首選旺地,升值潛力不可 *** ”等.

五.合同登記備案的效力.

1.我國城市房地產(chǎn)管理法第44條第2款規(guī)定,”商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民 *** 房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案.”這是一種行政管理法規(guī),并非合同有效與否的標準.如果商品房買賣合同一方當事人以預(yù)售合同未按法律,行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認合同無效的,不予支持.

2.但如果當事人在合同中約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,此約定就是有效的,應(yīng)當從其約定.這里法律充分尊重了當事人的意思自治。但如果一方已經(jīng)履行了主要義務(wù)，對方已經(jīng)接受的除外。比如雙方約定了合同備案登記時生效，但買方已經(jīng)向開發(fā)商交納了大部分房款，此時雖然還沒辦理合同登記備案手續(xù)，預(yù)售合同也已經(jīng)生效。這和〈〈合同法〉〉第36條的規(guī)定是一致的。

3．趙律師認為，對于買房人來說，預(yù)售合同的登記備案手續(xù)非常重要。這在《物權(quán)法》中被稱為預(yù)告登記。首先，預(yù)告登記后，預(yù)購人就有了物權(quán)法上的保障。第三人將不能再以善意第三人的名義購得該房。其次，預(yù)告登記后，預(yù)購人還可以對抗商品房建設(shè)施工承包單位的對該工程折價或指拍賣價款的優(yōu)先受償權(quán)。〈〈合同法〉〉第286條規(guī)定，發(fā)包人逾期支付工程款的，承包人對該項工程具有優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，消費者交付商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。因此，買房人可委托律師查詢開發(fā)商是否辦理了相關(guān)的預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

4．趙律師認為，對于開發(fā)商來說，盡快為預(yù)購人辦理登記備案手續(xù)也是非常重要的。如果預(yù)售人為了自己的利益不正當阻止條件的形成，應(yīng)當視為條件已成就。比如合同約定以辦理登記備案手續(xù)為合同生效的條件，但由于商品房附近新修了高速公路導致房價狂漲，開發(fā)商見狀就一直拖著不去辦理預(yù)售登記備案手續(xù)，實際上是想阻止條件的成就，對這種情況就應(yīng)當認定為所附條件已成就，開發(fā)商就要承擔相應(yīng)的違約責任。

六．拆遷補償安置協(xié)議的優(yōu)先權(quán)。

1．拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議后，在房屋尚未交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)給被拆遷人之前，拆遷人又將安置房賣給了第三人，在此種一房二賣的情況下，該安置房的所有權(quán)應(yīng)當歸誰呢？按照〈〈合同法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的規(guī)定，前后兩份合同均為有效的合同，補償安置房屋的所有權(quán)應(yīng)當歸屬于先行辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)的被拆遷人或者第三人。沒有得到房屋所有權(quán)的一方可以向拆遷人主張違約賠償責任。

2．如果當事人在拆遷補償安置協(xié)議中不僅對房屋的補償方式，安置房屋的面積，過渡期限等一般內(nèi)容進行了約定，而且對安置用房的位置，用途也作出了明確，特別約定的情況下，該房屋就具有了特定性，屬于特種債權(quán)，從而具有了特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)，也就是債權(quán)物權(quán)化。即使第三人辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，被拆遷人也可基于特種債權(quán)的物權(quán)優(yōu)先性，請求撤銷登記，優(yōu)先取得該拆遷安置房屋，第三人的物權(quán)變動登記不得對抗被拆遷人的物上請求權(quán)。第三人可依和拆遷人的合同向拆遷人主張違約賠償責任。

3．趙律師認為，對于買房人來說，在簽定拆遷安置補償置換協(xié)議時，一定要求拆遷人對于安置房的面積，位置，用途等作出明確地約定，以確保能取得安置房的所有權(quán)。

4．趙律師認為，對于拆遷人來說，不得一房二賣，以免引起違約賠償。

七．違約和欺詐懲罰性賠償。

1．如果商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同，返還已付房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。最高人民法院〈〈關(guān)于適用〈擔保法〉若干問題的解釋〉〉第47條規(guī)定，“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。”也就是說，開發(fā)商以期房或現(xiàn)房進行抵押的，只要房屋所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移給買受人前，依法辦理抵押登記手續(xù)的可以認定抵押合同有效成立。抵押權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，因此，買房人不能對抗抵押權(quán)，不能請求免除設(shè)定于房屋之上的抵押負擔，只能請求違約賠償，解除合同。此時，買受人可以請求開發(fā)商已付房款一倍的懲罰性賠償。在開發(fā)商一房二賣的情況下，房屋所有權(quán)歸屬于先辦理所有權(quán)登記的買受人。如果都沒辦理所有權(quán)登記，房屋判歸先交付的買受人。如果都沒有登記或交付，則應(yīng)當判歸先訂立合同的買受人。

2．如果出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，或故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押或出賣給第三人或者為拆遷安置房屋的事實，導致合同無效或者被撤銷，解除的，買受人可以請求返還已付房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

3．趙律師認為，對于買房人來說，一旦得知開發(fā)商在買賣合同訂立前后有一房數(shù)賣或抵押行為，或在沒有取得預(yù)售許可證的情況下出賣房屋，可向開發(fā)商主張違約或欺詐懲罰性賠償。如果能證明開發(fā)商與第三人惡意串通，也可以主張其另行訂立的買賣合同無效，從而取得房屋的所有權(quán)。

4．趙律師認為，對于開發(fā)商來說，不得有上述違約或欺詐行為，否則面臨的是懲罰性賠償。

八．房屋的轉(zhuǎn)移占有及風險轉(zhuǎn)移。

1．房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。但如果當事人另有約定的除外。

2．房屋毀損，滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損，滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。不動產(chǎn)一般地來說，是從所有權(quán)變更登記之日起發(fā)生風險轉(zhuǎn)移，但本條作了另外規(guī)定，在房屋交付使用時起風險發(fā)生轉(zhuǎn)移。比如房屋交付使用后第二天就發(fā)生了火災(zāi)，造成房屋損失，損失就應(yīng)當由買受人承擔，買房人不能以開發(fā)商還沒有辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記而主張房屋的損失由開發(fā)商自行承擔。

3．趙律師認為，對于買房人來說，在房屋轉(zhuǎn)移占有后，就要妥善管理房屋，如發(fā)生風險，應(yīng)當由自己來承擔責任。

4．趙律師認為，對于開發(fā)商來說，要保管好房屋交付通知書，以明確風險發(fā)生后的責任。

九．房屋質(zhì)量糾紛.

1.商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或交付使用后經(jīng)校驗確屬不合格,買房人可以請求解除合同和賠償損失. 房屋主體結(jié)構(gòu)包括地基和地上主體結(jié)構(gòu)兩部分.建筑法規(guī)定,建筑物在合理使用壽命內(nèi),必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量.民用建筑設(shè)計通則（試行）規(guī)定了民用建筑的主體結(jié)構(gòu)建筑耐久年限分為四級.發(fā)生爭議后,可由原設(shè)計部門或相關(guān)技術(shù)部門確定建筑物的使用年限.

2.因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用,買房人可能請求解除合同和賠償損失.在保修期內(nèi),開發(fā)商應(yīng)當承擔修復(fù)責任.如果開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買房人可以自行或委托他人修復(fù).修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔.

3.趙律師認為,對于買房人來說,在接收房屋時一定要查驗開發(fā)商提交的工程竣工驗收合格書,工程質(zhì)量保證書,房屋使用說明書,并對交付的房屋進行驗收.如發(fā)現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題,可解除合同并要求賠償損失.如是一般質(zhì)量問題,應(yīng)當及時在保修期內(nèi)向開發(fā)商提出,如開發(fā)商拒絕或拖延修復(fù),應(yīng)當保留相關(guān)證據(jù).在自行或委托他人修復(fù)后,可向開發(fā)商索賠修復(fù)費用.

4.趙律師認為,對于開發(fā)商來說,在交付房屋時應(yīng)當向買房人提交工程竣工驗收合格書,工程質(zhì)量保證書,房屋使用說明書.如果在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題后,應(yīng)當及時為業(yè)主進行修復(fù),以免給業(yè)主造成更大的經(jīng)濟損失.

十.房屋面積糾紛.

1.如果交付的房屋建筑面積與合同約定面積不符,按合同約定處理.

2.如果合同沒有約定,面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的,按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算,買房人不能要求解除合同.

3.面積誤差比超過3%的,買房人要求解除合同,賠償損失,返還已付購房款及利息的,應(yīng)當予以支持.買房人不要求解除合同,如果房屋面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房價款由買房人按照約定價格補足,面積誤差比超過3%的部分房款由開發(fā)商承擔,所有權(quán)歸買房人.如果房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房款及利息由開發(fā)商返還買房人,面積誤差比超過3%部分的房款由開發(fā)商雙倍返還買房人.另外,如果公攤面積出現(xiàn)誤差,也同樣適用此規(guī)則.

4.趙律師認為,對于買房人來說,應(yīng)當在買房合同中明確約定交付面積出現(xiàn)誤差后的解決辦法,以及計算面積的依據(jù).一般實務(wù)中約定以測繪機構(gòu)出具的測繪成果表作為計算交付商品房面積的依據(jù).房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當根據(jù)測繪機構(gòu)測定并經(jīng)開發(fā)商和業(yè)主共同認定的建筑面積核發(fā)商品房屋所有權(quán)證.如果測繪機構(gòu)因測繪誤差超過國家規(guī)定允許技術(shù)誤差范圍,造成開發(fā)商或買房人損失的,應(yīng)當承擔賠償責任.如果買房人對測繪單位提供的測繪成果有異議的,可能委托國家認定的房產(chǎn)測繪成果鑒定機構(gòu)鑒定.在訴訟或仲裁階段,可以申請法院或仲裁機構(gòu)委托鑒定.

5.趙律師認為,對于開發(fā)商來說,在和建筑施工方的建筑承包施工合同中也要有相關(guān)的面積誤差約定,以免由自己單方承擔賠償責任.另外,經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更,設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房結(jié)構(gòu),面積等發(fā)生變化的,開發(fā)商應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買房人,買房人有權(quán)在15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù).如未作出答復(fù),視為接受因變更引起的價款變化.如開發(fā)商未履行通知義務(wù),應(yīng)當承擔違約責任.但由此引起的面積差異處理原則,不適用本規(guī)定,應(yīng)當由雙方重新簽定補充合同.

十一.商品房買賣合同解除權(quán)的行使和期限.

1.在開發(fā)商遲延交付房屋或買房人遲延支付房款時,經(jīng)催告后違約當事人在三個月的合理期限內(nèi)仍不履行,另一方當事人就享有了合同解除權(quán).

2.當事人享有解除權(quán)后在一定期限內(nèi)不行使, 就會喪失解除合同的權(quán)利.如果法律或當事人沒有約定解除權(quán)行使的期限,違約一方當事人有權(quán)催告享有解除權(quán)的一方在合理期限內(nèi)行使解除權(quán),享有解除權(quán)的一方收到催告后應(yīng)盡早通知是否解除合同,在三個月的合理期限內(nèi)通知違約方,如果超過了三個月不通知違約方,則會喪失解除權(quán).如果違約方?jīng)]有催告,守約方應(yīng)當在享有合同解除權(quán)一年內(nèi)（除斥期間）行使解除權(quán),否則也會喪失解除權(quán).雖然此一年是除斥期間,但只要對方當事人在解除權(quán)人行使解除權(quán)的一年期間內(nèi)進行了催告,解除權(quán)消滅的期限就應(yīng)當順延三個月.

3.趙律師認為,對于買房人來說,在開發(fā)商遲延交付房屋時,要保留好催告開發(fā)商的通知手續(xù),在三個月內(nèi)開發(fā)商仍不交付房屋的,就享有了解除合同的權(quán)利.如果要解除合同,一定要在享有解除權(quán)后一年內(nèi)行使解除權(quán),否則就會喪失解除權(quán).

4.趙律師認為,對于開發(fā)商來說,在買房人遲延付款時,要保留好催告買房人的通知手續(xù).在三個月內(nèi)買房人仍不交款的,開發(fā)商就享有了解除合同的權(quán)利.如果要解除合同,一定要在享有解除權(quán)后一年內(nèi)行使,否則就會喪失解除權(quán).

十二.違約金的調(diào)整及確定.

1.如果合同中約定的違約金過高,當事人可以請求減少,應(yīng)當以違約金超過造成損失的30%為標準減少.如果合同中約定的違約金過低,當事人可以請求增加,應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額.如果合同中既約定了違約金又約定了罰款,逾期罰款應(yīng)當認定為逾期違約金.最高人民法院法發(fā)[1996]2號第42條規(guī)定,”合同約定了違約金和罰款的,或只約定罰款的,只要其金額不超過未履行部分總額的,可將罰款視為違約金處理.”

2.如果合同中沒有約定違約金數(shù)額或損失計算方法,逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算.逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定.

3.趙律師認為,對于買房人來說,在訂立買房合同時,一定要注意違約責任條款,注意違約金是否合法,過高或過低,是否對等.在開發(fā)商逾期交房時,可按合同約定或法定標準起訴開發(fā)商承擔違約責任.

4.趙律師認為,對于開發(fā)商來說,在擬定合同時要約定合理的違約金標準.如果買房人逾期付款,可按約定或法定標準向買房人主張逾期貸款利息,一般按每日萬分之三的利率.

十三.開發(fā)商遲延或無法辦理房屋權(quán)屬證書的責任.

1.如果由于出賣人的原因,買房人在合同中約定的期限內(nèi),或在期房交付之日起90天內(nèi),或在現(xiàn)房訂立買賣合同之日起90日內(nèi)未取得房屋權(quán)屬證書的,開發(fā)商應(yīng)當承擔違約責任.如果合同沒有約定違約責任的,可按已付房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收使逾期貸款利息的標準計算.

2.如果由于開發(fā)商的原因,在合同約定或法定的期限屆滿一年后,導致業(yè)主無法辦理房產(chǎn)證的,買房人可起訴要求解除合同,賠償損失.如果由于開發(fā)商的原因,無法向主管部門提交完備的證明文件,如國有土地使用權(quán)證明,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,綜合驗收合格證明,房屋建筑測繪成果報告,房屋分戶平面圖等,致使無法辦理房產(chǎn)登記的,買房人可起訴解除合同. 3.趙律師認為,對于買房人來說,如果由于開發(fā)商的原因未在約定或法定期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證,可按每日萬分之三的利率向開發(fā)商主張違約金,期限可從開發(fā)商應(yīng)當辦理房產(chǎn)證之日計算到起訴之日.買房人不能在規(guī)定時間內(nèi)取得房產(chǎn)證的原因比較復(fù)雜,可能有以下原因,如開發(fā)商土地使用手續(xù)不合法,開發(fā)商未支付全部土地使用權(quán)出讓金,開發(fā)商違章建房,開發(fā)商不能向主管部門提供規(guī)定的相關(guān)資料,沒有將抵押權(quán)注銷,沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳等.現(xiàn)實中此類案件經(jīng)常發(fā)生,筆者也曾代理過此類案件,當事人最終達成調(diào)解.至于訴訟時效,一般來講是自知道或應(yīng)當知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起兩年內(nèi)行使,但此類案件由于開發(fā)商一直處于持續(xù)違約狀態(tài),而開發(fā)商一般也不會明確地表明不會為業(yè)主辦理房產(chǎn)證,因此,只要開發(fā)商沒有明確表明不辦理房產(chǎn)證,訴訟時效就無從談起.因此,實踐當中,入住五六年后仍未辦理房產(chǎn)證的,仍然可以向開發(fā)商主張違約賠償.當然也可以選擇在一年后起訴解除合同.

4.趙律師認為,對于開發(fā)商來說,在為業(yè)主辦理房產(chǎn)證的過程中,一定要履行到通知業(yè)主的義務(wù).要注意保留證據(jù),證明曾經(jīng)通知過業(yè)主辦理房產(chǎn)證,以免因為個別人沒有通知到而沒有在約定或法定期間內(nèi)為業(yè)主辦理房產(chǎn)證.

十四.商品房包銷合同糾紛.

1.概念:開發(fā)商和包銷人約定開發(fā)商將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以開發(fā)商的名義銷售,包銷期滿未銷售的房屋,由包銷人按照合同約定包銷價格購買,但另有約定的除外.如果認定開發(fā)商和包銷人之間的包銷合同成立,即使雙方在合同中沒有約定對包銷人尚未銷售的房屋如何處理,或約定不明的,仍應(yīng)當由包銷人購入全部的未銷售房屋.在我國法律和行政法規(guī)對包銷沒有明確規(guī)定的情況下,不能以包銷人不具備房地產(chǎn)經(jīng)營資格為由認定包銷合同無效.

2.開發(fā)商自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋,包銷人可以起訴開發(fā)商要求其賠償損失.但雙方另有約定的除外.

3.趙律師認為,對于開發(fā)商來說,要訂立好包銷合同,并嚴格守約.

4.趙律師認為,對于包銷人來說,也要訂立好包銷合同.如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違約銷售房屋致自己受損,可向開發(fā)商主張自己的損失.損失可參照包銷人已售房屋的平均價格和市場同等房屋的銷售價格的差價.

十五。商品房按揭合同糾紛

1．按揭貸款合同是指在買房人與開發(fā)商訂立商品房買賣合同之外,由開發(fā)商,銀行,買房人三方共同訂立商品房按揭貸款合同,由買房人首付部分房款給開發(fā)商,由銀行一次性將剩余房款貸款給買房人，但不直接交付給買房人，而是將貸款打入開發(fā)商的銀行帳戶，買房人將商品房買賣合同讓與擔保給銀行，在房屋交付前由開發(fā)商予以保證。在開發(fā)商將商品房交付給買房人后，開發(fā)商和買房人將商品房抵押給銀行。由買房人分期付款給銀行，直至付清銀行本息為止。如果買房人不能清償?shù)狡诒鞠ⅲy行得以抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償。

2．如果商品房買賣合同約定，買房人以擔保貸款方式付款，但由于當事人一方的原因未能訂立擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，雙方當事人都可以請求解除合同和賠償損失。如果因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立擔保合同的，當事人可請求解除合同，開發(fā)商應(yīng)當將已收受的購房款及利息退還給買房人。

3．如果商品房買賣合同因被確認為無效或被撤銷，解除的，這就使得擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人可以請求解除按揭貸款合同。按揭貸款合同解除后，銀行在此之前收取的那部分貸款利息，在扣除合理的貸款利息后，應(yīng)當退還給買房人。開發(fā)商在合同解除后，應(yīng)當將收受的購房貸款退還給銀行，將收受的購房款本金及利息退還給買房人。

4．趙律師認為，對于買房人來說，在訂立按揭貸款時，要注意還款期限，還款本息，違約責任，看自己是否能承擔得起月供。一旦出現(xiàn)還不起月供的情況，將面臨銀行的起訴，銀行有權(quán)利拍賣所抵押的房產(chǎn)。這樣，買房人不僅得不到房屋的所有權(quán)，還將面臨高額的違約金。

5．趙律師認為，對于開發(fā)商來說，在交付商品房后，應(yīng)當盡快督促買房人將保證轉(zhuǎn)為房屋抵押，以盡快免除自己的擔保責任。

6．趙律師認為，對于銀行來說，如果一旦發(fā)現(xiàn)買房人出現(xiàn)了約定的買房人連續(xù)幾個月不償還貸款本息的情況，要及時履行告知義務(wù)，并盡快和買房人協(xié)商將欠款補足，如仍無效，則盡快起訴行使合同解除權(quán)，以免喪失自己的合同解除權(quán)。

今天就為大家講到這里。謝謝

拆遷安置房(不是商品房)對面積出現(xiàn)誤差的處理是怎樣?求解

第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理: (一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算,買受人請求解除合同的,不予支持; (二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

現(xiàn)在房屋拆遷補償面積置換差價是多少

你得看區(qū)域，建議你找找本地區(qū)的拆遷補償安置辦法，比如我在網(wǎng)上找到的浙江省江陰市的： (集體土地)住宅房屋的被拆遷人要求實行貨幣補償?shù)模劝匆?guī)定確認房屋產(chǎn)權(quán)置換面積，再按拆遷商品房的市場價與建安價的差價乘以其房屋產(chǎn)權(quán)置換面積計算貨幣補償金額，給予貨幣補償安置。住宅房屋的被拆遷人領(lǐng)取貨幣補償金后應(yīng)自行購房。 (集體土地)置換的拆遷商品房結(jié)算辦法為：拆遷商品房面積等于房屋產(chǎn)權(quán)置換面積部分，按 *** 確定的建安價結(jié)算；大于房屋產(chǎn)權(quán)置換面積部分，按市場價結(jié)算；小于房屋產(chǎn)權(quán)置換面積部分，按市場價與建安價的差價結(jié)算后補貼給被拆遷人。現(xiàn)階段江陰市市區(qū)拆遷商品房的建安價（指平均銷售基價）為550元/㎡住宅房屋拆遷補償除房屋補償款外還有其他補助補貼: 拆遷住宅房屋，用地單位應(yīng)當向被拆遷人支付房屋裝飾裝修及附著物補償款、搬家補助費、臨時安置補助費和搬遷獎勵費住宅房屋搬家補助費: 以被拆遷房屋的房屋權(quán)屬證書或者取得的合法建房手續(xù)為計算單位，按每戶600元計。住宅房屋的臨時安置費: 以被拆遷房屋的合法建筑面積為基數(shù)，按每月每平方米3元發(fā)放，發(fā)放中不足600元的按600元計發(fā)。對選擇貨幣補償或現(xiàn)房直接安置的，一次性發(fā)放6個月臨時安置補助費。對選擇購買拆遷商品房的，臨時安置補助費的發(fā)放日期從被拆遷戶搬遷完畢交出舊房鑰匙、可以實施舊房拆除之日起至拆遷商品房選房公告通知后三個月止，期間超過12個月的，自逾期之日起按每月每平方米6元發(fā)放，不足1200元的按1200元計發(fā)。搬遷獎勵費分兩塊：拆遷期限獎和提前搬遷獎。（1）、拆遷期限獎：在城市房屋拆遷許可證或征收（征用）集體土地房屋拆遷備案公告公布的拆遷期限（不含延期日期）內(nèi)，每提前拆遷期限一天簽訂協(xié)議并搬遷完畢交出舊房鑰匙的，以交出舊房鑰匙可以實施房屋拆除之日為計算基準日，給予發(fā)放每戶每天200元的拆遷期限獎。拆遷期限獎獎金的計算日期最高不超過60天。（2）、提前搬遷獎在拆遷人或用地單位現(xiàn)場公告的搬遷期限內(nèi)，自公布之日起被拆遷戶提前完成搬遷并交出舊房鑰匙的，以交出舊房鑰匙可以實施房屋拆除之日為計算基準日，給予發(fā)放提前搬遷獎，具體標準為：以被拆遷房屋的合法建筑面積為基數(shù)，自公布之日起1—5天內(nèi)及之前完成搬遷的獎勵50元/㎡；6—10天內(nèi)完成搬遷的獎勵30元/㎡；11—15天內(nèi)完成搬遷的獎勵15元/㎡。澄動遷〔2005〕13號關(guān)于《江陰市市區(qū)房屋拆遷裝飾裝修和其他附著物補償標準》執(zhí)行過程中有關(guān)問題的解釋意見各有關(guān)單位：為正確執(zhí)行《江陰市市區(qū)房屋拆遷裝飾裝修和其他附著物補償標準》（澄建〔2005〕27號文）的有關(guān)規(guī)定，確保房屋拆遷裝飾裝修和其他附著物補償?shù)墓侠恚鼐陀嘘P(guān)問題明確意見如下：一、關(guān)于鋁合金封閉陽臺補償?shù)奶幚硪庖姡河捎谠诩w土地房屋確權(quán)過程中所有房屋均已視作封閉陽臺處理，因此，封閉陽臺所用的鋁合金在房屋裝飾裝修中不再另行補償。若封閉陽臺用材標準高于鋁合金的，可按裝飾裝修補償標準適當補貼差價；若封閉陽臺用材標準低于鋁合金的，應(yīng)按裝飾裝修補償標準適當扣減差價。二、關(guān)于裝飾裝修中有關(guān)非優(yōu)質(zhì)品牌材質(zhì)的處理意見：在《江陰市市區(qū)房屋拆遷裝飾裝修和其他附著物補償標準》中明確的有關(guān)木地板、花崗巖、大理石、地磚、瓷磚、墻紙、鋁合金及塑鋼門窗、浴缸、抽水馬桶、臺盆等，均是指優(yōu)質(zhì)品牌。若裝飾裝修補償中遇到上述有關(guān)材質(zhì)為非優(yōu)質(zhì)品牌的，一律按相應(yīng)優(yōu)質(zhì)品牌材質(zhì)的最低綜合單價的6折給予計算重置單價。對于因拆遷突擊裝飾裝修的部分，不論何種材質(zhì)，一律不予補償。三、關(guān)于裝飾裝修和附著物補償標準中沒有明確的項目的處理意見：必須嚴格按《江陰市市區(qū)房屋拆遷裝飾裝修和其他附著物補償標準》規(guī)定，統(tǒng)一報請市動遷辦審核同意后，由市動遷辦指定相關(guān)有資格的單位或者部門進行核定。特此說明。江陰市人民 *** 房屋動遷管理辦公室二OO五年九月四日抄報：市建設(shè)局、市國土局、市房管局。江陰市澄江鎮(zhèn)農(nóng)村居民住宅房屋預(yù)拆遷安置實施意見為規(guī)范本鎮(zhèn)農(nóng)村居民建房用地行為，提高土地集約利用水平，解決因城市規(guī)劃控制后禁止農(nóng)村居民翻建、新建住宅房屋的矛盾，根據(jù)《江陰市農(nóng)（居）民建房用地管理暫行規(guī)定》（澄政發(fā)〔1990〕9號文）和《江陰市市區(qū)農(nóng)村居民建造住宅管理暫行規(guī)定》（澄政發(fā)〔1996〕113號文），結(jié)合當前實際，參照《江陰市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理實施辦法》（澄政發(fā)〔2005〕50號文），制定本意見。第一條在澄江鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村居民，符合農(nóng)村建房條件的，一律實行預(yù)拆遷，并按照預(yù)拆遷批準之日現(xiàn)行的拆遷補償安置政策進行補償安置。第二條安置地點：根據(jù)建造的拆遷商品房房源情況指定地點安置。第三條需實施預(yù)拆遷安置的農(nóng)村居民，應(yīng)先由其本人提出預(yù)拆遷安置申請，經(jīng)村、鎮(zhèn)審核同意并在所在村組公示5個工作日內(nèi)無異議的，報市國土資源局、規(guī)劃局會審批準后，由鎮(zhèn)動遷辦統(tǒng)一安排，報市動遷辦備案。預(yù)拆遷安置原則上每年實施一次。第四條需實施預(yù)拆遷安置的農(nóng)村居民，原有建（構(gòu)）筑物必須全部拆除，并對老年人贍養(yǎng)、住房等問題作出約定。實施預(yù)拆遷安置后，不允許在本市范圍內(nèi)再建造任何性質(zhì)、任何用途的建（構(gòu)）筑物。第五條實施預(yù)拆遷安置的農(nóng)村居民參照現(xiàn)行拆遷補償安置政策給予發(fā)放搬家補助費和臨時安置補助費。第六條預(yù)拆遷安置戶的原宅基地由鎮(zhèn)、村和市國土資源局先登記備案，并由村負責管理。在對該宅基地實施征收或征用時，再由市國土資源局按相關(guān)規(guī)定辦理。第七條本意見實施后，澄江鎮(zhèn)范圍內(nèi)一律不得審批建造農(nóng)村居民個人住宅房屋。第八條本意見自2005年9月1日起施行。澄江鎮(zhèn)人民 *** 2005年8月20日澄建〔2005〕39號關(guān)于公布2005年有關(guān)城建項目被拆遷戶置換拆遷商品房區(qū)域安排的通知各有關(guān)單位：根據(jù)《江陰市人民 *** 辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市建設(shè)局等部門〈關(guān)于拆遷商品房銷售和建設(shè)管理的意見〉的通知》（澄政辦發(fā)〔2005〕22號）文件精神，經(jīng)研究，現(xiàn)將2005年有關(guān)城市建設(shè)項目涉及的被拆遷戶置換拆遷商品房的區(qū)域安排公布如下：一、花山路拆遷項目澄南大道以南段、立新小區(qū)二期拆遷項目和立新林家場地區(qū)拆遷項目的被拆遷戶置換立新小區(qū)拆遷商品房；二、花山路拆遷項目澄南大道以北段、先鋒小區(qū)拆遷商品房建設(shè)拆遷項目和先鋒蔬菜基地商品房建設(shè)拆遷項目的被拆遷戶置換先鋒小區(qū)拆遷商品房；三、毗陵路拆遷項目和梅園路二期拆遷項目的被拆遷戶置換五運橋小區(qū)拆遷商品房；四、新華路延伸段拆遷項目、澄東大道拆遷項目澄江鎮(zhèn)區(qū)域段、貫莊小區(qū)拆遷商品房建設(shè)拆遷項目和黃山炮團營房建設(shè)拆遷項目的被拆遷戶置換貫莊小區(qū)拆遷商品房；五、體育中心拆遷項目的被拆遷戶置換大橋一村的拆遷商品房；六、化工一廠南側(cè)公共綠地拆遷項目、文富二期商品房建設(shè)拆遷項目和文富三期無錫商業(yè)銀行拆遷項目置換西園一村拆遷商品房；七、夕陽紅老年康樂中心拆遷項目和普惠二期商品房建設(shè)（含普惠路）拆遷項目的被拆遷戶置換芙蓉二村拆遷商品房；八、黃山小區(qū)拆遷商品房建設(shè)拆遷項目的被拆遷戶置換黃山小區(qū)拆遷商品房；九、文富路西、普惠路東物流園區(qū)商品房建設(shè)拆遷項目的被拆遷戶置換物流園區(qū)拆遷商品房。其他拆遷項目的置換區(qū)域另行公布。特此公布。江陰市建設(shè) 局二OO五年六月十一日這一大堆的規(guī)定也不知道你看明白沒，建議你找本地區(qū)的對照下，還一個比較不吃虧的辦法就是找評估公司，讓他們估價以后出具評估報告再和拆遷公司談，注意不要找和拆遷公司有密切業(yè)務(wù)往來的評估公司，比如你在A市，可以考慮找本省的B市有資質(zhì)的評估公司來做評估，如果找本市的，因為評估公司和拆遷公司有長期的業(yè)務(wù)往來，在估價的時候可能會低估。