大家好，感謝邀請(qǐng)，今天來(lái)為大家分享一下西安商鋪搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，以及和西安的商鋪值得投資嗎？的一些困惑，大家要是還不太明白的話，也沒(méi)有關(guān)系，因?yàn)榻酉聛?lái)將為大家分享，希望可以幫助到大家，解決大家的問(wèn)題，下面就開(kāi)始吧！

本文目錄

1. 在西安20-30萬(wàn)買(mǎi)一套商鋪，如何？
2. 西安靜默管理是什么？
3. 西安的商鋪值得投資嗎？

在西安20-30萬(wàn)買(mǎi)一套商鋪，如何？

感謝邀請(qǐng)回答這個(gè)問(wèn)題，在西安購(gòu)置商鋪個(gè)人覺(jué)得是一個(gè)不錯(cuò)的投資建議，但是個(gè)人覺(jué)得花20-30萬(wàn)在西安買(mǎi)商鋪估計(jì)只足夠，小面積的首付吧。借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。

在西安這樣的人口聚集度比較高的城市買(mǎi)商鋪的目的是什么？要清楚

包括商鋪在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)楸旧聿幌拶?gòu)，所以很多非本地戶籍的朋友都想著購(gòu)置一套來(lái)投資。前段時(shí)間就有朋友打電話過(guò)來(lái)咨詢，要在中部某省會(huì)城市投資個(gè)商宅（商住兩用的），問(wèn)我看法怎么樣？我的第一回答就是：自住或者做生意用可以，但是想要通過(guò)投資后期房?jī)r(jià)上漲倒賣獲取差價(jià)就算了。按理說(shuō)這種想法本沒(méi)有錯(cuò)，但是為什么我會(huì)這樣回答？幾點(diǎn)原因：

第一、商鋪也是地產(chǎn)，在住宅市場(chǎng)都比較穩(wěn)定的情況下，商鋪等地產(chǎn)暴漲的概率更小。看過(guò)我文章的朋友應(yīng)該知道，西安房?jī)r(jià)2018年暴漲的主要原因就是因?yàn)槎虝r(shí)間海量的人口涌入。一年時(shí)間70多萬(wàn)的人口落戶，自然會(huì)造成住房需求緊張，加上還在進(jìn)行的棚改等因素，房?jī)r(jià)不暴漲都不合理。但是這種特殊情況不具備持續(xù)性，從2019年西安的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，維持穩(wěn)定是大概率，甚至橫盤(pán)消化都是有可能的。因?yàn)?018年西安的房?jī)r(jià)上漲確實(shí) *** ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人們的預(yù)期。

第二、如果是自用或者其他打算的話，有閑錢(qián)來(lái)投資商業(yè)地產(chǎn)也不錯(cuò)。身邊就有這樣的朋友，本身自己就是做商貿(mào)公司的，過(guò)去一直是租用別人的房子做辦公室。但是因?yàn)檫@樣或那樣的原因總是要一年搬一次辦公室，去年就自己買(mǎi)了個(gè)商用辦公室。因?yàn)橹辽龠@樣他可以免去租用辦公室的煩惱，而且自己的生意開(kāi)拓是離不開(kāi)這樣的商業(yè)地產(chǎn)的。

第三、商業(yè)地產(chǎn)的房貸時(shí)間短，首付高，交易難你要知道。據(jù)我所知道的消息是，商業(yè)地產(chǎn)的房貸首付都是50%起，貸款時(shí)間只有10年。按照最少商鋪50平米，均價(jià)12000元來(lái)算，首付也就差不多是30萬(wàn)左右，也就是意味著你要負(fù)債30萬(wàn)左右的貸款，每個(gè)月大概3000元左右的房貸要承擔(dān)，你準(zhǔn)備好了嗎？而且商鋪交易的手續(xù)費(fèi)要比住宅麻煩的多，你要多了解。

所以，在西安花20-30萬(wàn)買(mǎi)商鋪本身并沒(méi)有錯(cuò)，關(guān)鍵是你買(mǎi)了干嘛？女生朋友最容易犯這種錯(cuò)誤，看到一個(gè)東西非常喜歡，就花錢(qián)買(mǎi)了，買(mǎi)了又不知道有什么用。房子等固定資產(chǎn)不是小物件，一個(gè)原則：沒(méi)有用（需求），就不要買(mǎi)。

如果真的要在西安這樣的城市買(mǎi)商鋪，該怎么選擇？幾點(diǎn)愚見(jiàn)

第一、位置是最重要的，緊鄰商業(yè)區(qū)、住宅小區(qū)是最好的選擇。生意說(shuō)白了做的就是人氣，商業(yè)區(qū)和住宅小區(qū)往往就是人氣最為聚集的地方，有人氣就會(huì)有各種各樣的需求。未來(lái)就算是自己做生意不行，起碼出租好租，你說(shuō)呢？

第二、如果是期房，新建商業(yè)也要找一些有信譽(yù)的和比較靠譜開(kāi)發(fā)商和物業(yè)。一個(gè)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商和靠譜的物業(yè)絕對(duì)是后期商業(yè)能否起來(lái)的關(guān)鍵，給大家分享一個(gè)例子：在某地高新區(qū)有升龍置業(yè)和朗悅置業(yè)（本地企業(yè)）開(kāi)發(fā)的商業(yè)樓盤(pán)，基本同時(shí)建好。但是升龍置業(yè)因?yàn)楸P(pán)子太大資金出現(xiàn)問(wèn)題或者怎么樣，后期的商業(yè)管理無(wú)人過(guò)問(wèn)。朗悅置業(yè)因?yàn)槭潜镜仄髽I(yè)對(duì)于樓盤(pán)很重視，天天做宣傳和活動(dòng)吸引顧客，最后朗悅的商業(yè)生意好的不行，升龍的商業(yè)半死不活。所以，如果在選擇新建區(qū)域的商業(yè)，開(kāi)發(fā)商是否負(fù)責(zé)或者有運(yùn)營(yíng)商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力很重要（升龍是不具備運(yùn)營(yíng)能力的開(kāi)發(fā)商）。

綜上，花幾十萬(wàn)買(mǎi)個(gè)商鋪?zhàn)詈笤沂掷锏那闆r有很多，好多都想著靠房租來(lái)還房貸，但是一部分人確實(shí)是連租都租不出去。所以，位置很重要，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)也很重要，規(guī)劃要好，但是一定要有人去管理。各位覺(jué)得呢？歡迎關(guān)心房產(chǎn)的朋友積極留言、點(diǎn)贊、關(guān)注、轉(zhuǎn)評(píng)哦。

西安靜默管理是什么？

全程靜默也就是全域靜態(tài)管理。是指封控區(qū)人員禁止出戶，管控區(qū)人員禁止出單元，全體市民非必要一律不出門(mén)、不上街、不到公共場(chǎng)所。靜態(tài)管理基本等同于封城。

施行全域靜態(tài)管理，也就是封城，要非常非常謹(jǐn)慎，不到萬(wàn)不得已不應(yīng)實(shí)施，要那樣做，應(yīng)該得到國(guó)家的批準(zhǔn)。

西安的商鋪值得投資嗎？

不值得投資，每個(gè)國(guó)人都知道“一鋪養(yǎng)三代”，加之商鋪現(xiàn)在作為商業(yè)地產(chǎn)不限購(gòu)，成為了很多購(gòu)房者的香餑餑，西安也不例外，近年來(lái)商鋪的價(jià)格伴隨著西安房?jī)r(jià)暴漲一路高歌猛進(jìn)，早已經(jīng)虛高不下，投資價(jià)值銳減。但是為什么很多有錢(qián)人還是愿意買(mǎi)商鋪呢，這里面有這么幾個(gè)問(wèn)題需要注意：

1、很多商鋪朝向好，價(jià)格略高，大家都想買(mǎi)，一般人買(mǎi)不到，都被領(lǐng)導(dǎo)或者有關(guān)系的人早早內(nèi)定了，輪到我們普通人去看的時(shí)候都是朝向不好的雞肋，流量無(wú)法保證；

2、很多有錢(qián)人確實(shí)投入大筆資金買(mǎi)商鋪，但是人家投資行為和普通人不一樣，我們自己買(mǎi)一套商鋪假如200萬(wàn)，把自己辛辛苦苦積攢了好多年才積攢了100萬(wàn)貢獻(xiàn)出來(lái)，還需要再貸款100多萬(wàn)，但人家很多土豪（比如某些企業(yè)家，包工頭或者煤老板等高收入人群）每年都有數(shù)百萬(wàn)的收入，他們?cè)缫呀?jīng)買(mǎi)了很多住宅，所以不敢再買(mǎi)住宅，加之住宅限購(gòu)，但人家也始終秉持著“不把雞蛋放到一個(gè)籃子里面”的投資哲學(xué)，把買(mǎi)商鋪?zhàn)鳛闃?gòu)建自己投資組合中的其中一項(xiàng)來(lái)沉淀大額現(xiàn)金財(cái)富，人家追求的是投資組合的綜合收益，不特別看重某項(xiàng)投資的收益風(fēng)險(xiǎn)或者波動(dòng)，而我們是把自己的身家性命搭上去了，所以，投資背景截然不同。

3、購(gòu)買(mǎi)商鋪之前一般都首先要調(diào)查擬購(gòu)置商鋪的周邊商鋪?zhàn)饨穑@個(gè)數(shù)據(jù)我們一般人掌握不準(zhǔn)，有時(shí)也調(diào)查不準(zhǔn)，樣本太少，很多時(shí)候還是聽(tīng)售樓顧問(wèn)忽悠動(dòng)了購(gòu)買(mǎi)商鋪的心思，商鋪交付以后的預(yù)期租金是售樓顧問(wèn)給你先入為主建立在你的第一印象里面根深蒂固，你根據(jù)這個(gè)預(yù)期租金計(jì)算投資收益感覺(jué)還不錯(cuò)，其實(shí)真正交付以后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果地段一般，或者小區(qū)附近發(fā)展緩慢，商鋪要么租不出去，要么租金非常低，而開(kāi)發(fā)商的通過(guò)精算公司充分考量商鋪的潛在價(jià)值，并通過(guò)營(yíng)銷手段將潛在價(jià)值吹成泡泡后賣給你。比如，置業(yè)顧問(wèn)給你計(jì)算商鋪第一年就會(huì)有5%的投資收益，以后每年會(huì)有可觀的上漲幅度，事實(shí)上前5年可能連3%都達(dá)不到，5年后的漲幅也可能未必如你的預(yù)期，這里面水太深了。

4、部分開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)的商業(yè)內(nèi)街店面當(dāng)成臨街旺鋪進(jìn)行出售，事實(shí)上流量差異巨大，自然租金也是差異巨大。也有的商鋪把一樓和二樓連通起來(lái)賣，二樓也賣的是一樓的價(jià)格，這非常不劃算。有的商鋪宣傳售后返租，但是大家要知道好賣的物業(yè)不需要返租，不好賣才返租，這說(shuō)明物業(yè)投資收益不明朗。還有的開(kāi)發(fā)商將商鋪分割成若干個(gè)小店面逐個(gè)出讓，各商鋪無(wú)法獨(dú)立經(jīng)營(yíng)使用，業(yè) *** 益得不到保障。這些亂象都需要擦亮雙眼。

5、既然商鋪是香餑餑，又不限購(gòu)，所以近年來(lái)商鋪供應(yīng)也非常充足，包括被包裝成商業(yè)內(nèi)街的各類準(zhǔn)商鋪，也有很多商鋪跟隨樓盤(pán)蓋到郊區(qū)，這些高價(jià)商鋪肉眼可見(jiàn)10年內(nèi)都沒(méi)有多少流量可言，可以說(shuō)是暗礁叢生。充足的商鋪供應(yīng)是開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)自己的利益最大化的產(chǎn)物，你怎么篤定他會(huì)對(duì)你那么好，會(huì)為你未來(lái)的流量負(fù)責(zé)嗎？

6、有些商鋪面臨拆遷，高價(jià)賣出，你接手后還沒(méi)有做幾天生意，就要被拆除了，但是這背后的規(guī)劃信息我們普通人到底掌握多少？

7、電商對(duì)實(shí)體商鋪構(gòu)成了較大沖擊，導(dǎo)致商鋪預(yù)期收益可能下降。

8、如果你有親友是這一方面的內(nèi)行，獲悉某好地段的商鋪即將開(kāi)售，你提前介入，淘到了將來(lái)能夠提高充足流量支持的沿街旺鋪，哪怕價(jià)格高一點(diǎn)也無(wú)妨，但目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商擬定的售價(jià)導(dǎo)致這類商鋪的初期靜態(tài)投資收益可能在3%左右，也許你又動(dòng)搖了，怎么會(huì)有這么低的收益率呢？其實(shí)我個(gè)人理解當(dāng)前的商鋪投資是開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重透支了業(yè)主的前期收益，而業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪以后其實(shí)就是在賭將來(lái)租金增長(zhǎng)率是非線性增長(zhǎng)，也就是先熬幾年低收益率，等到幾年以后，收益率恢復(fù)較高水平，比如5%，然后再過(guò)幾年，逐步上升到6%甚至更高，這就無(wú)形中拉長(zhǎng)了我們的投資回報(bào)周期，所以有一個(gè)人總結(jié)了一個(gè)相對(duì)比較簡(jiǎn)單的經(jīng)驗(yàn)公式：如果15年內(nèi)所購(gòu)置的商鋪無(wú)法回本，那這個(gè)商鋪投資就是失敗的。說(shuō)到這里，你是否又有點(diǎn)動(dòng)搖了，我也覺(jué)得挺無(wú)奈的，因?yàn)楫吘惯€有很多不差錢(qián)的土豪他們?cè)敢饨邮苓@種前期低收益的投資，因?yàn)槿思野阎攸c(diǎn)聚焦到商鋪能夠吸納和消化大額現(xiàn)金財(cái)富上了，那么這個(gè)時(shí)候，你是否還認(rèn)為商鋪是最好的投資呢？

綜上，考慮到西安周邊開(kāi)發(fā)區(qū)新盤(pán)眾多，其中充足的商鋪供應(yīng)中很多遠(yuǎn)郊商鋪缺乏流量支撐，加之購(gòu)買(mǎi)商鋪資金量大，商業(yè)地產(chǎn)交易成本高，交易稅費(fèi)高，轉(zhuǎn)讓困難，還有一般物業(yè)土地年限短（一般商業(yè)地產(chǎn)都是40年土地使用權(quán)，有效也就30年左右，如果是70年的還不錯(cuò)），加之買(mǎi)賣當(dāng)中信息不對(duì)稱，開(kāi)發(fā)商定高價(jià)銷售透支業(yè)主前期收益，和土豪愿意幫襯開(kāi)發(fā)商玩游戲等等情況，注定了我們普通人不適合西安的商鋪投資。

但是，如果你就是我文中提到的土豪，那隨意，想買(mǎi)就買(mǎi)。因?yàn)槟悴淮笕菀啄軌蛘业教嗖幌拶?gòu)的重資產(chǎn)消化和吸納你的巨量財(cái)富并實(shí)現(xiàn)保值使命！

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