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本文目錄一覽

• 1、集體土地上的房屋買賣的法律規(guī)定
• 2、簡(jiǎn)述我國(guó)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的關(guān)系
• 3、農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定
• 4、房地合一的法理

集體土地上的房屋買賣的法律規(guī)定

法律分析：集體土地使用權(quán)上房屋買賣的條件限制是僅限于同村或者同集體的人進(jìn)行購(gòu)買，也就是集體土地使用權(quán)上的房屋如果是賣給了城鎮(zhèn)戶口的話不受法律保護(hù)。

新民法典農(nóng)村房屋買賣規(guī)定如下：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定；私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。購(gòu)房者主體資格合法。

而在《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。

簡(jiǎn)述我國(guó)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的關(guān)系

在我國(guó)，土地屬于國(guó)家所有，而房屋所有權(quán)屬于個(gè)人。當(dāng)土地使用權(quán)到期時(shí)，可以依法進(jìn)行續(xù)期。同時(shí)，房屋所有權(quán)是沒有期限的，購(gòu)房者依然擁有對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)是兩個(gè)不同的概念，房屋產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)，土地使用權(quán)是國(guó)家出讓的。所謂房地產(chǎn)使用權(quán)，其實(shí)只是土地使用權(quán)。土地使用權(quán)決定了房產(chǎn)的使用權(quán)。

對(duì)于城市土地而言，國(guó)家是土地的恒定所有者，而土地使用權(quán)的受讓人取得一種獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，包括所有權(quán)中占有、使用、收益和一定程度的處分權(quán)，該土地使用權(quán)是一種與土地所有權(quán)相分離的獨(dú)立物權(quán)，不同于所有權(quán)中單純的使用權(quán)能。

房屋所有權(quán)證（即房產(chǎn)證）是你擁有房屋所有權(quán)的證明，憑房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證可以對(duì)房屋行使買賣、贈(zèng)與、出租、抵押等權(quán)利。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于：房屋所有權(quán)（即房產(chǎn)權(quán)）是永久的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有；土地使用權(quán)是有期限的。國(guó)家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。

土地使用年限指的是國(guó)家根據(jù)土地的不同用途賣給開發(fā)商的使用年限，只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定

1、新民法典農(nóng)村房屋買賣規(guī)定如下：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定；私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。購(gòu)房者主體資格合法。

2、農(nóng)村房屋允許買賣，但是只能在村集體經(jīng)濟(jì)組織之間買賣。根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款至第六款的規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民 *** 審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

3、對(duì)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣行為是法律沒有禁止的，只是規(guī)定，一旦村民將房屋轉(zhuǎn)讓給他人后，那么將不能再申請(qǐng)宅基地。

4、農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民 *** 審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 　農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

5、農(nóng)村房屋過戶手續(xù)：根據(jù)法律的規(guī)定，辦理農(nóng)村房屋過戶需要去鄉(xiāng)或鎮(zhèn)的國(guó)土所。

6、《民法典》中農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同滿足下列條件是有效的：房屋轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)事人意思表示真實(shí)；房屋轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)事人是具有相應(yīng)的民事行為能力人；房屋轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容不得違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；法定其他有效條件等。

房地合一的法理

1、法律分析：我國(guó)法律規(guī)定“房地一體”原則，即所謂的“房隨地走、地隨房走”。土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)在轉(zhuǎn)讓、抵押等處分時(shí)，具有一體化的特色，即其中任何一項(xiàng)權(quán)利的處分將導(dǎo)致另一項(xiàng)權(quán)利隨之處分。

2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是房屋所有產(chǎn)權(quán)證與土地使用證“兩證合一”的產(chǎn)物，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書是指國(guó)土資源部制定的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證。

3、法律分析：房產(chǎn)證土地證兩證合一最早是《上海市房地產(chǎn)登記條例》，1996年3月1日起實(shí)施，實(shí)行房屋、土地兩證合一，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。2008年9月1日起全面實(shí)行了兩證合一 統(tǒng)稱為《房地產(chǎn)權(quán)證》。

4、“房地合一”的原則，即地流轉(zhuǎn)時(shí)房隨之流轉(zhuǎn)，而房流轉(zhuǎn)時(shí)，其占地范圍的地也隨之流轉(zhuǎn)。

5、“兩證合一”是一個(gè)形象的稱呼，總體意思是成為房地產(chǎn)權(quán)指土地使用證和房屋所有權(quán)證合二為一證。它是城鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)證明的一次大統(tǒng)一。

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