本篇文章給大家談?wù)劮课菡魇詹疬w補(bǔ)房注意事項(xiàng),以及房屋征收補(bǔ)償款誰發(fā)放對應(yīng)的知識點(diǎn),希望對各位有所幫助,不要忘了收藏本站喔。
本文目錄一覽:
- 1、房屋拆遷如何補(bǔ)償?
- 2、征地拆遷補(bǔ)償安置應(yīng)注意哪些問題?對被拆遷人的房屋進(jìn)行了哪些保護(hù)
- 3、簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的注意事項(xiàng) ,簽合同的注意事項(xiàng)
- 4、拆遷安置房買賣程序是怎樣的及要注意哪些事項(xiàng)
房屋拆遷如何補(bǔ)償?
拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人,依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償,也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,還可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。
目錄1補(bǔ)償方式
貨幣補(bǔ)償
產(chǎn)權(quán)置換
結(jié)合型補(bǔ)償
2補(bǔ)償類型
國有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償
集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償
3補(bǔ)償內(nèi)容
4補(bǔ)償計(jì)算
1補(bǔ)償方式編輯貨幣補(bǔ)償
貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價,生成有據(jù)可循的多元組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù):
市場評估價:是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格,是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機(jī)構(gòu),根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。
商品房交易均價:是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價格,由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。
重置價:是指由估價機(jī)構(gòu)采用估價時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù),按估價時點(diǎn)的價格水平,判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。
上述三種價格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù),但用途各有不同,在不同情形下分別適用。[1]
產(chǎn)權(quán)置換
產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,根據(jù)評估方法不同,有兩種置換方式。價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序,通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進(jìn)行評估,之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ),在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式:
異地安置:是指由于開發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因,不能進(jìn)行回遷安置,只能選擇在其他地塊上新建安置房,再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。
回遷安置:是指開發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置,通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。
附:目前我國各大城市在拆遷補(bǔ)償上都有設(shè)定人均最低面積,如上海人均最低面積為22㎡,所以拆遷安置。[1]
結(jié)合型補(bǔ)償
顧名思義,這種補(bǔ)償方式就是指既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。
由于我國城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素,導(dǎo)致房價和地價的虛高,因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題,所以就出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。[1]
2補(bǔ)償類型編輯國有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償
2011年1月21日《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》正式頒布,2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時廢止。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過。新條例的頒布標(biāo)志著 拆遷補(bǔ)償多元化[1]
拆遷補(bǔ)償已經(jīng)進(jìn)入民主化、多元化的新紀(jì)元,新條例中拆遷補(bǔ)償從官方評估轉(zhuǎn)向二次征詢制度和申請?jiān)u估復(fù)核制度預(yù)示著拆遷已經(jīng)在從民生和人權(quán)考慮出發(fā),正在漸漸走向成熟。[1]
集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償
據(jù)猜測最新的集體土地拆遷補(bǔ)償條例將于2011年第四季度出臺,集體土地拆遷補(bǔ)償可參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。[1]
3補(bǔ)償內(nèi)容編輯第三章 補(bǔ)償
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民 *** 對被征收人給予的補(bǔ)償包括:
(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
市、縣級人民 *** 應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法,對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。
第十八條征收個人住宅,被征收人符合住房保障條件的,作出房屋征收決定的市、縣級人民 *** 應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十九條對被征收房屋價值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,制定過程中,應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。
第二十條房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作,任何單位和個人不得干預(yù)。
第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級人民 *** 應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。
因舊城區(qū)改建征收個人住宅,被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,作出房屋征收決定的市、縣級人民 *** 應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二條因征收房屋造成搬遷的,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi);選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。
第二十三條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第二十四條市、縣級人民 *** 及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理,對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的,依法予以處理。
市、縣級人民 *** 作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的,不予補(bǔ)償。
第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定,就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng),訂立補(bǔ)償協(xié)議。
補(bǔ)償協(xié)議訂立后,一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的,另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。
第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議,或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的,由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民 *** 依照本條例的規(guī)定,按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平,包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。
被征收人對補(bǔ)償決定不服的,可以依法申請行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟。
第二十七條實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、縣級人民 *** 對被征收人給予補(bǔ)償后,被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。
第二十八條被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟,在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的,由作出房屋征收決定的市、縣級人民 *** 依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。
第二十九條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案,并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督,并公布審計(jì)結(jié)果。[2]
4補(bǔ)償計(jì)算編輯拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有:(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi)),用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失,以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔,按平方米單價計(jì)算。(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi),用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便,以臨時居住條件劃檔,按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。(3)獎勵性補(bǔ)償費(fèi),用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房,房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣?*** 根據(jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。 由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計(jì)算公式為:房屋拆遷補(bǔ)償價=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
(一)房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)
(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格
(二)房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)
注:1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住,則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋,則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0。[1][3]
[img]征地拆遷補(bǔ)償安置應(yīng)注意哪些問題?對被拆遷人的房屋進(jìn)行了哪些保護(hù)
一、明確土地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,合理確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要對被拆遷人的國有土地使用權(quán)給予公平、合理補(bǔ)償。通過修改《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及其相關(guān)法律和法規(guī),明確規(guī)定被拆遷人的土地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,在拆遷中,除了對被拆遷人的房屋進(jìn)行補(bǔ)償外,還應(yīng)補(bǔ)償被拆遷人因喪失土地使用權(quán)而遭受的損失。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑等因素,并充分考慮土地本身的價值和預(yù)期收益,按照市場正常交易價格評估,由拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商確定,切實(shí)保證拆遷補(bǔ)償價格同房地產(chǎn)市場接軌。真正做到按照市場規(guī)律確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),及時調(diào)整、修正拆遷補(bǔ)償價格指數(shù),確保不低于同期商品房價格上漲的指數(shù)。二、嚴(yán)格界定“公共利益”的概念,建立商業(yè)性用地拆遷的市場化機(jī)制要對“公共利益”的概念作出具體明確的界定,將 *** 強(qiáng)制執(zhí)行程序嚴(yán)格限制在“公共利益”的范圍。與此同時, *** 必須退出商業(yè)性用地的房屋拆遷,并在房屋拆遷過程的監(jiān)管、聽證、裁決等方面發(fā)揮應(yīng)有的作用,從而實(shí)現(xiàn) *** 行為的規(guī)范化和合法化。要嚴(yán)格區(qū)分公益性拆遷和商業(yè)性拆遷,實(shí)行不同房屋拆遷規(guī)定。前者是著重強(qiáng)調(diào)程序正當(dāng)化,體現(xiàn)為適當(dāng)補(bǔ)償,后者則用市場價值規(guī)律調(diào)節(jié)拆遷人和被拆遷人利益關(guān)系,實(shí)行充分補(bǔ)償。建立商業(yè)性用地拆遷的市場化機(jī)制,將出于商業(yè)目的的拆遷完全交給市場,按市場規(guī)律辦事,在被拆遷人自愿的條件下確定是否同意拆遷。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法,由開發(fā)商與被拆遷人作為平等的民事主體協(xié)商解決。要從保護(hù)群眾合法權(quán)益和規(guī)范 *** 行為出發(fā),完善房屋拆遷秩序。一是要通過公告、聽政、協(xié)商等方式聽取被拆遷人的意見,獲得房屋拆遷的確認(rèn);二是設(shè)立“公共利益的需要”的認(rèn)定程序;三是建立商業(yè)性拆遷的相關(guān)程序、實(shí)施原則和具體辦法。三、完善住房供應(yīng)保障體系,確保被拆遷人基本居住需要一是建立商品房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、二手房為一體的完善的住房供應(yīng)保障體系,從而拓寬被拆遷人住房選擇空間,保證被拆遷人“買得到,買得起,有房住”。二是建立 *** 住宅基金,擴(kuò)大廉租房屋和經(jīng)濟(jì)適用房的比例,對被拆遷人購房提供優(yōu)惠政策,在相關(guān)稅費(fèi)上予以減免,保障低收入被拆遷人的基本居住條件和基本生活來源。特別要重視“雙困”被拆遷人的安置,建立相應(yīng)的社會保障和救濟(jì)制度。三是要不斷完善拆遷安置辦法,控制拆遷還原房的價格,建立對拆遷安置工作不落實(shí)的責(zé)任追究制度。
簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的注意事項(xiàng) ,簽合同的注意事項(xiàng)
簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的注意事項(xiàng):
1.明確拆遷人與被拆遷人主體資格
簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的第一項(xiàng)內(nèi)容即是要明確拆遷人與被拆遷人的主體是誰。一份合法有效的協(xié)議首要內(nèi)容就是要有適格的主體,《中華人民共和國合同法》第九條規(guī)定:當(dāng)事人訂立合同,應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。其中的民事權(quán)利能力是指公民、法人或其他組織依法享有權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的資格,民事行為能力是指公民、法人或其他組織通過自己的行為享有權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的資格。
拆遷協(xié)議中,主體是公民的其應(yīng)當(dāng)是完全民事行為能力人,即年滿18周歲且無精神病等其他導(dǎo)致其不能正常思維的情況,同時,其可以作為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的當(dāng)事人一方的最重要條件,也是對一般民事行為能力與權(quán)利能力之外的特殊要求,即是其應(yīng)當(dāng)是被拆遷房屋的所有人。如果非房屋所有權(quán)人且沒有被委托等其他有權(quán)當(dāng)事人的授權(quán)的,其簽訂的協(xié)議將有可能歸于無效。主體是法人或者其他組織的,應(yīng)當(dāng)依法登記注冊,法人的權(quán)力能力與行為能力始于登記,終于注銷登記。且其能力的范圍與登記的營業(yè)范圍密切相關(guān),如超出其登記范圍且為國家所限制的行為,則其不得實(shí)施,即使實(shí)施亦屬于無效民事行為。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中對法人或其他組織主體的特別要求,主要是針對拆遷人,根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l件》(以下簡稱“拆遷條例”)的規(guī)定,拆遷人應(yīng)當(dāng)依法取得拆遷許可證,未取得此許可證的,不具有拆遷人的資格,所簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議可能導(dǎo)致無效。如該協(xié)議有其他內(nèi)容且屬于法人或組織能力范圍的,該內(nèi)容為有效;關(guān)于拆遷房屋等約定內(nèi)容應(yīng)當(dāng)非屬于拆遷協(xié)議的性質(zhì);如果該協(xié)議還有其他違法情況,如違反國家總體建設(shè)規(guī)劃的,則該協(xié)議還可能被認(rèn)定為無效。
因此,認(rèn)清協(xié)議雙方當(dāng)事人的主體是否為合格主體,對協(xié)議的簽訂至關(guān)重要,雙方合格則各方權(quán)利將易于保障,同時各方義務(wù)也易于實(shí)施。各方不適格,則容易導(dǎo)致不能意料的糾紛,使雙方陷于認(rèn)識之外的風(fēng)險(xiǎn)之中。
2.拆遷行為的前提
《拆遷條例》第二條及第三條指出:在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷,并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的,適用條例。拆遷必須符合城市規(guī)劃,有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善,保護(hù)文物古跡。
可見拆遷行為是不可以任意實(shí)施的,其除須具有必備的形式前提——獲得有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、取得拆遷許可證外,還需要具備實(shí)質(zhì)的前提,即符合城市總體與局部規(guī)劃,有利于舊城履行、改善環(huán)境與保護(hù)文物古跡。如拆遷的目的不符合上述條件的,則其為違法拆遷,該違法性質(zhì)可以是形式上的違法與實(shí)質(zhì)上的違法。無論是哪種違法,被拆遷人或者其他利害關(guān)系人認(rèn)為其項(xiàng)目建設(shè)或拆遷行為違法上述規(guī)定的,均可向拆遷主管部門反映,請求其依法行使職能,制止拆遷人的違法拆遷活動。
本項(xiàng)內(nèi)容可以包括建設(shè)項(xiàng)目名稱、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)單位、拆遷許可證文號等內(nèi)容,該內(nèi)容不限于上述列舉的幾項(xiàng)內(nèi)容。
3.被拆遷房屋概況
被拆遷房屋概況是否明晰,將影響被拆遷人可得的補(bǔ)償款是否恰當(dāng)合法。根據(jù)《拆遷條例》第二十四條規(guī)定:補(bǔ)償款的金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定。則在本項(xiàng)內(nèi)容中首先須明確被拆遷房屋坐落何處,是否屬于拆遷范圍之內(nèi),明確房屋坐落即明確房屋的區(qū)位補(bǔ)償價等項(xiàng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),一旦經(jīng)雙方確認(rèn),該標(biāo)準(zhǔn)即確定,拆遷人與被拆遷人雙方將不會再就此產(chǎn)生糾紛;房屋的建筑情況,包括建筑面積、使用面積等。房屋的建筑規(guī)模是影響拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)的重大因素之一,雙方在協(xié)議中就此達(dá)成一致認(rèn)識,同樣有利于未來拆遷協(xié)議的順利履行。除上述項(xiàng)目外,雙方還可就房屋的裝修情況與地上附著物等情況在這里進(jìn)行記載,明確相關(guān)補(bǔ)償項(xiàng)目。總之,越詳細(xì)的記載越有利于減少糾紛,同樣有利于將來糾紛的解決。
4.約定拆遷安置補(bǔ)償事宜
拆遷安置補(bǔ)償事宜的約定共分兩部分:
(一)拆遷房屋補(bǔ)償費(fèi)。
根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡稱“拆遷條例”)第二十三條規(guī)定:拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償,也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。則被拆遷人與拆遷人在訂立拆遷安置協(xié)議時,關(guān)于拆遷補(bǔ)償部分首先就要明確補(bǔ)償?shù)姆绞剑遣捎谩安鸱垦a(bǔ)房”的方式還是“拆房補(bǔ)錢”的方式。對于補(bǔ)償方式,拆遷人須提供拆遷安置補(bǔ)償方案,再由被拆遷人選擇采用哪種補(bǔ)償方式,但拆遷租賃房屋及公益用房等法律法規(guī)另有規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)依照法律的規(guī)定進(jìn)行,即使拆遷人經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷安置補(bǔ)償方案中有其他方式的,也不得采用。
對于“拆房補(bǔ)房”的,根據(jù)《拆遷條例》第二十四條及第五條的規(guī)定,拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)首先根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,評估被拆遷房屋的市場價格,再計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格,結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價;對于“拆房補(bǔ)錢”的,根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,評估確定被拆遷房屋的市場價格。其中的區(qū)位補(bǔ)償價由地方 *** 定期公布、用途分為住宅用房與經(jīng)營性用房等、建筑面積是確定補(bǔ)償金額的主要依據(jù)與基礎(chǔ)。被拆遷房屋的價值由有資格的房地產(chǎn)價值評估機(jī)構(gòu)評估認(rèn)定,但被拆遷人或者其他利益關(guān)系人有異議的,可以申請復(fù)核或者另行委托鑒定,對結(jié)果仍然不服的,可申請進(jìn)行技術(shù)鑒定。對于安置用房的價值確定問題,依據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第二十五條的規(guī)定,參照被拆遷房屋的價值確定途徑進(jìn)行。則同樣需要明確安置房屋的區(qū)位、面積、用途等因素。
除上述房屋的補(bǔ)償款外,涉及土地征收的,對于附屬于房屋及土地上的附著物與附屬物等,在拆遷時亦應(yīng)當(dāng)?shù)玫窖a(bǔ)償。對附著物與附屬物的補(bǔ)償是針對其所有人的補(bǔ)償,一般以其市場價值折舊進(jìn)行補(bǔ)償,應(yīng)當(dāng)實(shí)行拆多少補(bǔ)多少的原則。《中華人民共和國土地管理法》第四十七條第四款規(guī)定:被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。實(shí)踐中一般有如下附著物與附屬物需要列入拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目中:煤氣、獨(dú)立電表、電話、網(wǎng)線、有線電視、獨(dú)立水表、電熱等。
(二)搬遷補(bǔ)助費(fèi)及臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。
《拆遷條例》第三十一條規(guī)定:拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過渡期限內(nèi),被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的,拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi);被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的,拆遷人不支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市人民 *** 規(guī)定。
首先,對于被拆遷人或者承租人因?yàn)椴疬w而需要搬遷的,因搬遷所造成的損失屬于賠償項(xiàng)目,即搬遷補(bǔ)助費(fèi)。其次,對于被拆遷人或者承租人需要臨時安置而拆遷人又未能提供周轉(zhuǎn)用房的,應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi),被拆遷人應(yīng)當(dāng)將該費(fèi)用用于租賃房屋等臨時周轉(zhuǎn)居住需要。
實(shí)踐中,被拆遷人的家庭人口數(shù),往往是拆遷協(xié)議簽訂過程中,考慮搬遷補(bǔ)助費(fèi)與臨時安置補(bǔ)助費(fèi)的數(shù)額的考慮因素,如須搬遷的人口越多,則其搬遷成本越大,進(jìn)行臨時安置所需的補(bǔ)助費(fèi)亦越大。此處的人員應(yīng)當(dāng)是與被拆遷人長期共同居住的人,臨時短期入住的人不應(yīng)當(dāng)是補(bǔ)助對象。另外,對于拆遷生產(chǎn)經(jīng)營性用房的,被拆遷人生產(chǎn)設(shè)備等的搬遷費(fèi)用也是簽訂協(xié)議時需要重點(diǎn)考慮的因素。
(三)其他補(bǔ)償費(fèi)。
《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第三條指出,對于拆遷非住宅房屋,導(dǎo)致被拆遷人不能正常生產(chǎn)經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償停產(chǎn)、停業(yè)損失,本項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照省、自治區(qū)、直轄市人民 *** 規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;另外,對于被拆遷房屋的室內(nèi)裝修等設(shè)施,也應(yīng)當(dāng)照價補(bǔ)償。其確定方法需由拆遷人與被拆遷人協(xié)商,如協(xié)商不成的,可委托評估機(jī)構(gòu)確定。
因此,在本條關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償事宜的約定中,應(yīng)當(dāng)明確拆遷補(bǔ)償方式,補(bǔ)償款數(shù)額或者差價數(shù)額,安置用房的面積、區(qū)位、用途等、需要補(bǔ)償?shù)母綄傥锛捌鋬r值、搬遷補(bǔ)助費(fèi)數(shù)額、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)數(shù)額、裝修補(bǔ)償費(fèi)及拆遷非住宅房屋的停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)等。
5.協(xié)議履行的約定
(一)補(bǔ)償費(fèi)的支付。
補(bǔ)償費(fèi)的支付應(yīng)當(dāng)包括兩部分內(nèi)容,一是產(chǎn)權(quán)交換房屋的交付;另一是補(bǔ)償款的支付。
1.房屋的交付。
(1)交付時間須約定。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱“合同法”)第一百四十二條規(guī)定:標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn),在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān),交付之后由買受人承擔(dān),但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。因此,確定房屋的交付時間對被拆遷人利益關(guān)系重大,涉及房屋毀損后果就由誰承擔(dān)等問題,應(yīng)在協(xié)議中首先予以明確。另外,根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”第一百一十二條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后,對方還有其他損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。”第一百一十三條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”交付時間確定后,拆遷人義務(wù)履行時間即告確定,如拆遷人不能在約定的時間交付房屋的,被拆遷人可依約定追究對方的違約責(zé)任。方式可為要求其繼續(xù)履行義務(wù)、支付違約金、賠償損失等。
(2)交付內(nèi)容須約定。
交付房屋的,對房屋質(zhì)量及裝修情況等應(yīng)當(dāng)予以約定,對房屋質(zhì)量的約定低于國家標(biāo)準(zhǔn)或者地方標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。另,訂立拆遷安置協(xié)議時,對安置房屋的結(jié)構(gòu)類型、戶型等情況亦應(yīng)當(dāng)進(jìn)行約定,雖然此內(nèi)容沒有法律法規(guī)等進(jìn)行規(guī)定,但也是切實(shí)涉及被拆遷人利益的項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)予以注意。
2.補(bǔ)償款的支付。
對補(bǔ)償款的支付,當(dāng)事人可以約定一次性支付也可以約定分次支付,但對履行時間應(yīng)當(dāng)進(jìn)行詳細(xì)約定,該約定的目的是確定拆遷人的義務(wù)履行期限,如在約定期限內(nèi)拆遷人不履行的,則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對支付方式亦應(yīng)當(dāng)予以約定,適當(dāng)?shù)穆男蟹绞绞钱?dāng)事人合法權(quán)益實(shí)現(xiàn)的表現(xiàn),如一方選擇的履行方式導(dǎo)致另一方接受利益困難,則顯失公平。如有造成損失的,非違約方可以要求賠償。但此種權(quán)利的救濟(jì)顯然力量不足,一是此種損失往往很小,要求公力救濟(jì)成本過高;而當(dāng)事人要求私力救濟(jì)又無從依據(jù)。更重要的是,即使當(dāng)事人愿意付出高成本以公力救濟(jì)維護(hù)權(quán)益,但由于雙方之間沒有確定的責(zé)權(quán)劃分, *** 的過程也非常艱難。
(二)房屋的騰退。
被拆遷人房屋的騰退是房屋拆遷人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的表現(xiàn)之一,是拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議實(shí)現(xiàn)的后果。如果約定的騰退時間屆至而被拆遷人沒有履行義務(wù)的,
拆遷人可以提出申請繼而引起強(qiáng)制拆遷程序,以保證拆遷工程的順利進(jìn)行,并保證工程項(xiàng)目總體進(jìn)度的正常實(shí)施。同樣,對于被拆遷人來說,騰退房屋的約定限制了其對房屋享有的占有、使用與收益等權(quán)利,其權(quán)利期限截止到騰退房屋的時間。
(三)房屋等不動產(chǎn)權(quán)利的注銷。
銷亦是房屋等不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)消滅的方式,房屋與土地權(quán)利自權(quán)利登記時產(chǎn)生,自注銷登記時消滅。將被拆遷人房屋注銷后,拆遷人方可對項(xiàng)目建設(shè)辦理產(chǎn)權(quán)初始登記。因此,對此項(xiàng)內(nèi)容的約定是對拆遷人權(quán)利的保護(hù)性規(guī)定。當(dāng)事人雙方可共同約定被拆遷人在一定的日期內(nèi)向其移交有關(guān)房屋、土地證件并辦理注銷手續(xù),如被拆遷人不履行義務(wù)的,拆遷人可以尋求公力救濟(jì)。
被拆遷房屋的水、電、電話、有線電視、天然氣等遷移、轉(zhuǎn)戶、銷戶手續(xù),乙方自行到有關(guān)部門申請辦理,并結(jié)清已使用的水、電、氣等費(fèi)用。
6.其他事項(xiàng)的約定
(一)違約責(zé)任。
根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款規(guī)定:“公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。” 第一百一十一條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的,另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。”可見,承擔(dān)違約責(zé)任是不履行或不適當(dāng)履行合同的主要不利后果,其形式包括采取補(bǔ)救措施及賠償損失。《中華人民共和國合同法》第一百零七條作了相同的規(guī)定:當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)形式一般為繼續(xù)履行、修理、重做、支付違約金,造成損失的還應(yīng)當(dāng)賠償損失。
可見,在協(xié)議中明確約定違約責(zé)任,對雙方當(dāng)事人關(guān)系重大。如一方不依法或依約履行合同的,另一方當(dāng)事人可依據(jù)法律規(guī)定及協(xié)議約定要求相對方承擔(dān)違約責(zé)任。在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的違約責(zé)任中,一般為要求相對人履行協(xié)議及要求支付違約金和賠償損失。拆遷人與被拆遷人雙方可在協(xié)議中約定如下內(nèi)容:首先,約定拆遷人如不按協(xié)議規(guī)定的日期向被拆遷人交付各種補(bǔ)償費(fèi)用,逾期一日,應(yīng)按所欠款額的一定比例償付違約金;拆遷人如不按協(xié)議規(guī)定的地點(diǎn)和面積、層次給乙方安置住房,應(yīng)向乙方償付一定數(shù)額的違約金;被拆遷人如經(jīng)拆遷人按協(xié)議規(guī)定安置住房后,仍拒不搬遷的,每逾期一日,應(yīng)向拆遷人償付違約金等。上述事項(xiàng)與違約金數(shù)額的明確,是對拆遷人與被拆遷人在履行協(xié)議中權(quán)利義務(wù)之后果的明確,具有一定的懲罰性,能夠督促協(xié)議當(dāng)事人善意的履行協(xié)議。同時,還是該協(xié)議更具有可操作性的內(nèi)容。
(二)糾紛的處理。
糾紛是社會主體之間的一種利益對抗?fàn)顟B(tài),民事糾紛則指平等主體之間發(fā)生的,以民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的社會糾紛。我國的民事糾紛解決機(jī)制有私力救濟(jì)、公力救濟(jì)與社會型救濟(jì)等。私力救濟(jì)即指當(dāng)事人在沒有第三方以中立名義介入糾紛解決的情形下,不通過國家機(jī)關(guān)和法定程序,而依靠自身或私人力量解決糾紛以實(shí)現(xiàn)權(quán)利的方式;公力救濟(jì)指通過國家公權(quán)力強(qiáng)制性解決糾紛的機(jī)制;社會型救濟(jì)指基于糾紛主體的合意,依靠社會力量解決民事糾紛的機(jī)制。對于此三種糾紛解決途徑,當(dāng)事人可以自行選擇適用。
在糾紛處理的約定中,當(dāng)事人可協(xié)議約定選擇自行和解或者仲裁與訴訟等,如涉及仲裁或訴訟的還可選擇明確的仲裁機(jī)構(gòu)或有管轄權(quán)的人民法院。
(三)協(xié)議的效力。
合同生效可為成立即生效,須經(jīng)批準(zhǔn)或登記等手續(xù)的,在批準(zhǔn)或登記后生效,如合同中約定生效期限或生效條件的,自期限屆至或條件成就時合同生效。合同的失效包括合同法第五十二條規(guī)定的法定條件下的無效,合同被撤銷時合同的失效,合同解除、合同終止、合同履行完畢等情況下的失效。另外,如雙方約定合同履行期限的,期限屆滿合同失效。
合同的生效意味著雙方權(quán)利義務(wù)的開始,失效意味著雙方權(quán)利義務(wù)的結(jié)束,在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中,協(xié)議生效后拆遷人即有權(quán)利要求被拆遷人騰退房屋,如被拆遷人無正當(dāng)理由又不履行義務(wù)的,拆遷人可以通過申請?zhí)崞饛?qiáng)制拆遷程序;被拆遷人在協(xié)議生效后,有獲得安置補(bǔ)償與臨時安置費(fèi)等權(quán)利,如拆遷人不履行義務(wù)的,被拆遷人有通過公力救濟(jì)途徑強(qiáng)制拆遷人履行義務(wù)的請求權(quán)。合同失效后,雙方的上述權(quán)利與義務(wù)即全部消滅。因此,對合同效力期間的約定是否明確對拆遷人與被拆遷人關(guān)系同樣非常重大,雙方應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中約定協(xié)議生效的時間,如簽字蓋章時生效或在某具體日期生效等,同時雙方可約定合同的有效期或約定合同失效的條件或者期限。如雙方約定:本協(xié)議自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_______年,自______ 年______月______日至______年_____月_____日。
拆遷安置房買賣程序是怎樣的及要注意哪些事項(xiàng)
一、流程:1、申請權(quán)籍調(diào)查;2、開免稅證明;3、辦理不動產(chǎn)權(quán)證書即房產(chǎn)證;4、領(lǐng)取房產(chǎn)證需要交登記費(fèi)。二、注意事項(xiàng):1、調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。2、一定要辦理公證手續(xù),以免日收出現(xiàn)糾紛。3、適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要征收房屋的,由市、縣級人民 *** 作出房屋征收決定: (一)國防和外交的需要; (二)由 *** 組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要; (三)由 *** 組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要; (四)由 *** 組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要; (五)由 *** 依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要; (六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
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