本篇文章給大家談?wù)劮课菡魇詹疬w補(bǔ)房注意事項(xiàng)，以及房屋征收補(bǔ)償款誰發(fā)放對應(yīng)的知識點(diǎn)，希望對各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔。

本文目錄一覽：

• 1、房屋拆遷如何補(bǔ)償？
• 2、征地拆遷補(bǔ)償安置應(yīng)注意哪些問題？對被拆遷人的房屋進(jìn)行了哪些保護(hù)
• 3、簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的注意事項(xiàng) ，簽合同的注意事項(xiàng)
• 4、拆遷安置房買賣程序是怎樣的及要注意哪些事項(xiàng)

房屋拆遷如何補(bǔ)償？

拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

目錄1補(bǔ)償方式

貨幣補(bǔ)償

產(chǎn)權(quán)置換

結(jié)合型補(bǔ)償

2補(bǔ)償類型

國有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償

集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償

3補(bǔ)償內(nèi)容

4補(bǔ)償計(jì)算

1補(bǔ)償方式編輯貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多元組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。

商品房交易均價：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價：是指由估價機(jī)構(gòu)采用估價時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點(diǎn)的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。[1]

產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進(jìn)行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

異地安置：是指由于開發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

回遷安置：是指開發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補(bǔ)償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。[1]

結(jié)合型補(bǔ)償

顧名思義，這種補(bǔ)償方式就是指既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。

由于我國城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。[1]

2補(bǔ)償類型編輯國有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償

2011年1月21日《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》正式頒布，2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時廢止。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過。新條例的頒布標(biāo)志著 拆遷補(bǔ)償多元化[1]

拆遷補(bǔ)償已經(jīng)進(jìn)入民主化、多元化的新紀(jì)元，新條例中拆遷補(bǔ)償從官方評估轉(zhuǎn)向二次征詢制度和申請?jiān)u估復(fù)核制度預(yù)示著拆遷已經(jīng)在從民生和人權(quán)考慮出發(fā)，正在漸漸走向成熟。[1]

集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償

據(jù)猜測最新的集體土地拆遷補(bǔ)償條例將于2011年第四季度出臺，集體土地拆遷補(bǔ)償可參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。[1]

3補(bǔ)償內(nèi)容編輯第三章 補(bǔ)償

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民 *** 對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民 *** 應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民 *** 應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

第二十條房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民 *** 應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民 *** 應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

第二十三條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第二十四條市、縣級人民 *** 及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。

市、縣級人民 *** 作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民 *** 依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民 *** 對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

第二十八條被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民 *** 依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

第二十九條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。[2]

4補(bǔ)償計(jì)算編輯拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計(jì)算。(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。(3)獎勵性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣?*** 根據(jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。　由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)

(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)

注：1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0。[1][3]

征地拆遷補(bǔ)償安置應(yīng)注意哪些問題？對被拆遷人的房屋進(jìn)行了哪些保護(hù)

一、明確土地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，合理確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要對被拆遷人的國有土地使用權(quán)給予公平、合理補(bǔ)償。通過修改《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及其相關(guān)法律和法規(guī)，明確規(guī)定被拆遷人的土地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在拆遷中，除了對被拆遷人的房屋進(jìn)行補(bǔ)償外，還應(yīng)補(bǔ)償被拆遷人因喪失土地使用權(quán)而遭受的損失。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑等因素，并充分考慮土地本身的價值和預(yù)期收益，按照市場正常交易價格評估，由拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商確定，切實(shí)保證拆遷補(bǔ)償價格同房地產(chǎn)市場接軌。真正做到按照市場規(guī)律確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，及時調(diào)整、修正拆遷補(bǔ)償價格指數(shù)，確保不低于同期商品房價格上漲的指數(shù)。二、嚴(yán)格界定“公共利益”的概念，建立商業(yè)性用地拆遷的市場化機(jī)制要對“公共利益”的概念作出具體明確的界定，將 *** 強(qiáng)制執(zhí)行程序嚴(yán)格限制在“公共利益”的范圍。與此同時， *** 必須退出商業(yè)性用地的房屋拆遷，并在房屋拆遷過程的監(jiān)管、聽證、裁決等方面發(fā)揮應(yīng)有的作用，從而實(shí)現(xiàn) *** 行為的規(guī)范化和合法化。要嚴(yán)格區(qū)分公益性拆遷和商業(yè)性拆遷，實(shí)行不同房屋拆遷規(guī)定。前者是著重強(qiáng)調(diào)程序正當(dāng)化，體現(xiàn)為適當(dāng)補(bǔ)償，后者則用市場價值規(guī)律調(diào)節(jié)拆遷人和被拆遷人利益關(guān)系，實(shí)行充分補(bǔ)償。建立商業(yè)性用地拆遷的市場化機(jī)制，將出于商業(yè)目的的拆遷完全交給市場，按市場規(guī)律辦事，在被拆遷人自愿的條件下確定是否同意拆遷。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法，由開發(fā)商與被拆遷人作為平等的民事主體協(xié)商解決。要從保護(hù)群眾合法權(quán)益和規(guī)范 *** 行為出發(fā)，完善房屋拆遷秩序。一是要通過公告、聽政、協(xié)商等方式聽取被拆遷人的意見，獲得房屋拆遷的確認(rèn)；二是設(shè)立“公共利益的需要”的認(rèn)定程序；三是建立商業(yè)性拆遷的相關(guān)程序、實(shí)施原則和具體辦法。三、完善住房供應(yīng)保障體系，確保被拆遷人基本居住需要一是建立商品房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、二手房為一體的完善的住房供應(yīng)保障體系，從而拓寬被拆遷人住房選擇空間，保證被拆遷人“買得到，買得起，有房住”。二是建立 *** 住宅基金，擴(kuò)大廉租房屋和經(jīng)濟(jì)適用房的比例，對被拆遷人購房提供優(yōu)惠政策，在相關(guān)稅費(fèi)上予以減免，保障低收入被拆遷人的基本居住條件和基本生活來源。特別要重視“雙困”被拆遷人的安置，建立相應(yīng)的社會保障和救濟(jì)制度。三是要不斷完善拆遷安置辦法，控制拆遷還原房的價格，建立對拆遷安置工作不落實(shí)的責(zé)任追究制度。

簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的注意事項(xiàng) ，簽合同的注意事項(xiàng)

簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的注意事項(xiàng)：

1.明確拆遷人與被拆遷人主體資格

簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的第一項(xiàng)內(nèi)容即是要明確拆遷人與被拆遷人的主體是誰。一份合法有效的協(xié)議首要內(nèi)容就是要有適格的主體，《中華人民共和國合同法》第九條規(guī)定：當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。其中的民事權(quán)利能力是指公民、法人或其他組織依法享有權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的資格，民事行為能力是指公民、法人或其他組織通過自己的行為享有權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的資格。

拆遷協(xié)議中，主體是公民的其應(yīng)當(dāng)是完全民事行為能力人，即年滿18周歲且無精神病等其他導(dǎo)致其不能正常思維的情況，同時，其可以作為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的當(dāng)事人一方的最重要條件，也是對一般民事行為能力與權(quán)利能力之外的特殊要求，即是其應(yīng)當(dāng)是被拆遷房屋的所有人。如果非房屋所有權(quán)人且沒有被委托等其他有權(quán)當(dāng)事人的授權(quán)的，其簽訂的協(xié)議將有可能歸于無效。主體是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)依法登記注冊，法人的權(quán)力能力與行為能力始于登記，終于注銷登記。且其能力的范圍與登記的營業(yè)范圍密切相關(guān)，如超出其登記范圍且為國家所限制的行為，則其不得實(shí)施，即使實(shí)施亦屬于無效民事行為。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中對法人或其他組織主體的特別要求，主要是針對拆遷人，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l件》(以下簡稱“拆遷條例”)的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)依法取得拆遷許可證，未取得此許可證的，不具有拆遷人的資格，所簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議可能導(dǎo)致無效。如該協(xié)議有其他內(nèi)容且屬于法人或組織能力范圍的，該內(nèi)容為有效;關(guān)于拆遷房屋等約定內(nèi)容應(yīng)當(dāng)非屬于拆遷協(xié)議的性質(zhì);如果該協(xié)議還有其他違法情況，如違反國家總體建設(shè)規(guī)劃的，則該協(xié)議還可能被認(rèn)定為無效。

因此，認(rèn)清協(xié)議雙方當(dāng)事人的主體是否為合格主體，對協(xié)議的簽訂至關(guān)重要，雙方合格則各方權(quán)利將易于保障，同時各方義務(wù)也易于實(shí)施。各方不適格，則容易導(dǎo)致不能意料的糾紛，使雙方陷于認(rèn)識之外的風(fēng)險(xiǎn)之中。

2.拆遷行為的前提

《拆遷條例》第二條及第三條指出：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用條例。拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。

可見拆遷行為是不可以任意實(shí)施的，其除須具有必備的形式前提——獲得有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、取得拆遷許可證外，還需要具備實(shí)質(zhì)的前提，即符合城市總體與局部規(guī)劃，有利于舊城履行、改善環(huán)境與保護(hù)文物古跡。如拆遷的目的不符合上述條件的，則其為違法拆遷，該違法性質(zhì)可以是形式上的違法與實(shí)質(zhì)上的違法。無論是哪種違法，被拆遷人或者其他利害關(guān)系人認(rèn)為其項(xiàng)目建設(shè)或拆遷行為違法上述規(guī)定的，均可向拆遷主管部門反映，請求其依法行使職能，制止拆遷人的違法拆遷活動。

本項(xiàng)內(nèi)容可以包括建設(shè)項(xiàng)目名稱、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)單位、拆遷許可證文號等內(nèi)容，該內(nèi)容不限于上述列舉的幾項(xiàng)內(nèi)容。

3.被拆遷房屋概況

被拆遷房屋概況是否明晰，將影響被拆遷人可得的補(bǔ)償款是否恰當(dāng)合法。根據(jù)《拆遷條例》第二十四條規(guī)定：補(bǔ)償款的金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。則在本項(xiàng)內(nèi)容中首先須明確被拆遷房屋坐落何處，是否屬于拆遷范圍之內(nèi)，明確房屋坐落即明確房屋的區(qū)位補(bǔ)償價等項(xiàng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一旦經(jīng)雙方確認(rèn)，該標(biāo)準(zhǔn)即確定，拆遷人與被拆遷人雙方將不會再就此產(chǎn)生糾紛;房屋的建筑情況，包括建筑面積、使用面積等。房屋的建筑規(guī)模是影響拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)的重大因素之一，雙方在協(xié)議中就此達(dá)成一致認(rèn)識，同樣有利于未來拆遷協(xié)議的順利履行。除上述項(xiàng)目外，雙方還可就房屋的裝修情況與地上附著物等情況在這里進(jìn)行記載，明確相關(guān)補(bǔ)償項(xiàng)目。總之，越詳細(xì)的記載越有利于減少糾紛，同樣有利于將來糾紛的解決。

4.約定拆遷安置補(bǔ)償事宜

拆遷安置補(bǔ)償事宜的約定共分兩部分：

(一)拆遷房屋補(bǔ)償費(fèi)。

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡稱“拆遷條例”)第二十三條規(guī)定：拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。則被拆遷人與拆遷人在訂立拆遷安置協(xié)議時，關(guān)于拆遷補(bǔ)償部分首先就要明確補(bǔ)償?shù)姆绞剑遣捎谩安鸱垦a(bǔ)房”的方式還是“拆房補(bǔ)錢”的方式。對于補(bǔ)償方式，拆遷人須提供拆遷安置補(bǔ)償方案，再由被拆遷人選擇采用哪種補(bǔ)償方式，但拆遷租賃房屋及公益用房等法律法規(guī)另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依照法律的規(guī)定進(jìn)行，即使拆遷人經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷安置補(bǔ)償方案中有其他方式的，也不得采用。

對于“拆房補(bǔ)房”的，根據(jù)《拆遷條例》第二十四條及第五條的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)首先根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，評估被拆遷房屋的市場價格，再計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價;對于“拆房補(bǔ)錢”的，根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，評估確定被拆遷房屋的市場價格。其中的區(qū)位補(bǔ)償價由地方 *** 定期公布、用途分為住宅用房與經(jīng)營性用房等、建筑面積是確定補(bǔ)償金額的主要依據(jù)與基礎(chǔ)。被拆遷房屋的價值由有資格的房地產(chǎn)價值評估機(jī)構(gòu)評估認(rèn)定，但被拆遷人或者其他利益關(guān)系人有異議的，可以申請復(fù)核或者另行委托鑒定，對結(jié)果仍然不服的，可申請進(jìn)行技術(shù)鑒定。對于安置用房的價值確定問題，依據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第二十五條的規(guī)定，參照被拆遷房屋的價值確定途徑進(jìn)行。則同樣需要明確安置房屋的區(qū)位、面積、用途等因素。

除上述房屋的補(bǔ)償款外，涉及土地征收的，對于附屬于房屋及土地上的附著物與附屬物等，在拆遷時亦應(yīng)當(dāng)?shù)玫窖a(bǔ)償。對附著物與附屬物的補(bǔ)償是針對其所有人的補(bǔ)償，一般以其市場價值折舊進(jìn)行補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)實(shí)行拆多少補(bǔ)多少的原則。《中華人民共和國土地管理法》第四十七條第四款規(guī)定：被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。實(shí)踐中一般有如下附著物與附屬物需要列入拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目中：煤氣、獨(dú)立電表、電話、網(wǎng)線、有線電視、獨(dú)立水表、電熱等。

(二)搬遷補(bǔ)助費(fèi)及臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。

《拆遷條例》第三十一條規(guī)定：拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi);被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民 *** 規(guī)定。

首先，對于被拆遷人或者承租人因?yàn)椴疬w而需要搬遷的，因搬遷所造成的損失屬于賠償項(xiàng)目，即搬遷補(bǔ)助費(fèi)。其次，對于被拆遷人或者承租人需要臨時安置而拆遷人又未能提供周轉(zhuǎn)用房的，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)，被拆遷人應(yīng)當(dāng)將該費(fèi)用用于租賃房屋等臨時周轉(zhuǎn)居住需要。

實(shí)踐中，被拆遷人的家庭人口數(shù)，往往是拆遷協(xié)議簽訂過程中，考慮搬遷補(bǔ)助費(fèi)與臨時安置補(bǔ)助費(fèi)的數(shù)額的考慮因素，如須搬遷的人口越多，則其搬遷成本越大，進(jìn)行臨時安置所需的補(bǔ)助費(fèi)亦越大。此處的人員應(yīng)當(dāng)是與被拆遷人長期共同居住的人，臨時短期入住的人不應(yīng)當(dāng)是補(bǔ)助對象。另外，對于拆遷生產(chǎn)經(jīng)營性用房的，被拆遷人生產(chǎn)設(shè)備等的搬遷費(fèi)用也是簽訂協(xié)議時需要重點(diǎn)考慮的因素。

(三)其他補(bǔ)償費(fèi)。

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第三條指出，對于拆遷非住宅房屋，導(dǎo)致被拆遷人不能正常生產(chǎn)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償停產(chǎn)、停業(yè)損失，本項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照省、自治區(qū)、直轄市人民 *** 規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;另外，對于被拆遷房屋的室內(nèi)裝修等設(shè)施，也應(yīng)當(dāng)照價補(bǔ)償。其確定方法需由拆遷人與被拆遷人協(xié)商，如協(xié)商不成的，可委托評估機(jī)構(gòu)確定。

因此，在本條關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償事宜的約定中，應(yīng)當(dāng)明確拆遷補(bǔ)償方式，補(bǔ)償款數(shù)額或者差價數(shù)額，安置用房的面積、區(qū)位、用途等、需要補(bǔ)償?shù)母綄傥锛捌鋬r值、搬遷補(bǔ)助費(fèi)數(shù)額、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)數(shù)額、裝修補(bǔ)償費(fèi)及拆遷非住宅房屋的停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)等。

5.協(xié)議履行的約定

(一)補(bǔ)償費(fèi)的支付。

補(bǔ)償費(fèi)的支付應(yīng)當(dāng)包括兩部分內(nèi)容，一是產(chǎn)權(quán)交換房屋的交付;另一是補(bǔ)償款的支付。

1.房屋的交付。

(1)交付時間須約定。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱“合同法”)第一百四十二條規(guī)定：標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。因此，確定房屋的交付時間對被拆遷人利益關(guān)系重大，涉及房屋毀損后果就由誰承擔(dān)等問題，應(yīng)在協(xié)議中首先予以明確。另外，根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”第一百一十二條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。”第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”交付時間確定后，拆遷人義務(wù)履行時間即告確定，如拆遷人不能在約定的時間交付房屋的，被拆遷人可依約定追究對方的違約責(zé)任。方式可為要求其繼續(xù)履行義務(wù)、支付違約金、賠償損失等。

(2)交付內(nèi)容須約定。

交付房屋的，對房屋質(zhì)量及裝修情況等應(yīng)當(dāng)予以約定，對房屋質(zhì)量的約定低于國家標(biāo)準(zhǔn)或者地方標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。另，訂立拆遷安置協(xié)議時，對安置房屋的結(jié)構(gòu)類型、戶型等情況亦應(yīng)當(dāng)進(jìn)行約定，雖然此內(nèi)容沒有法律法規(guī)等進(jìn)行規(guī)定，但也是切實(shí)涉及被拆遷人利益的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)予以注意。

2.補(bǔ)償款的支付。

對補(bǔ)償款的支付，當(dāng)事人可以約定一次性支付也可以約定分次支付，但對履行時間應(yīng)當(dāng)進(jìn)行詳細(xì)約定，該約定的目的是確定拆遷人的義務(wù)履行期限，如在約定期限內(nèi)拆遷人不履行的，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對支付方式亦應(yīng)當(dāng)予以約定，適當(dāng)?shù)穆男蟹绞绞钱?dāng)事人合法權(quán)益實(shí)現(xiàn)的表現(xiàn)，如一方選擇的履行方式導(dǎo)致另一方接受利益困難，則顯失公平。如有造成損失的，非違約方可以要求賠償。但此種權(quán)利的救濟(jì)顯然力量不足，一是此種損失往往很小，要求公力救濟(jì)成本過高;而當(dāng)事人要求私力救濟(jì)又無從依據(jù)。更重要的是，即使當(dāng)事人愿意付出高成本以公力救濟(jì)維護(hù)權(quán)益，但由于雙方之間沒有確定的責(zé)權(quán)劃分， *** 的過程也非常艱難。

(二)房屋的騰退。

被拆遷人房屋的騰退是房屋拆遷人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的表現(xiàn)之一，是拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議實(shí)現(xiàn)的后果。如果約定的騰退時間屆至而被拆遷人沒有履行義務(wù)的，

拆遷人可以提出申請繼而引起強(qiáng)制拆遷程序，以保證拆遷工程的順利進(jìn)行，并保證工程項(xiàng)目總體進(jìn)度的正常實(shí)施。同樣，對于被拆遷人來說，騰退房屋的約定限制了其對房屋享有的占有、使用與收益等權(quán)利，其權(quán)利期限截止到騰退房屋的時間。

(三)房屋等不動產(chǎn)權(quán)利的注銷。

銷亦是房屋等不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)消滅的方式，房屋與土地權(quán)利自權(quán)利登記時產(chǎn)生，自注銷登記時消滅。將被拆遷人房屋注銷后，拆遷人方可對項(xiàng)目建設(shè)辦理產(chǎn)權(quán)初始登記。因此，對此項(xiàng)內(nèi)容的約定是對拆遷人權(quán)利的保護(hù)性規(guī)定。當(dāng)事人雙方可共同約定被拆遷人在一定的日期內(nèi)向其移交有關(guān)房屋、土地證件并辦理注銷手續(xù)，如被拆遷人不履行義務(wù)的，拆遷人可以尋求公力救濟(jì)。

被拆遷房屋的水、電、電話、有線電視、天然氣等遷移、轉(zhuǎn)戶、銷戶手續(xù)，乙方自行到有關(guān)部門申請辦理，并結(jié)清已使用的水、電、氣等費(fèi)用。

6.其他事項(xiàng)的約定

(一)違約責(zé)任。

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款規(guī)定：“公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。” 第一百一十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”可見，承擔(dān)違約責(zé)任是不履行或不適當(dāng)履行合同的主要不利后果，其形式包括采取補(bǔ)救措施及賠償損失。《中華人民共和國合同法》第一百零七條作了相同的規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)形式一般為繼續(xù)履行、修理、重做、支付違約金，造成損失的還應(yīng)當(dāng)賠償損失。

可見，在協(xié)議中明確約定違約責(zé)任，對雙方當(dāng)事人關(guān)系重大。如一方不依法或依約履行合同的，另一方當(dāng)事人可依據(jù)法律規(guī)定及協(xié)議約定要求相對方承擔(dān)違約責(zé)任。在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的違約責(zé)任中，一般為要求相對人履行協(xié)議及要求支付違約金和賠償損失。拆遷人與被拆遷人雙方可在協(xié)議中約定如下內(nèi)容：首先，約定拆遷人如不按協(xié)議規(guī)定的日期向被拆遷人交付各種補(bǔ)償費(fèi)用，逾期一日，應(yīng)按所欠款額的一定比例償付違約金;拆遷人如不按協(xié)議規(guī)定的地點(diǎn)和面積、層次給乙方安置住房，應(yīng)向乙方償付一定數(shù)額的違約金;被拆遷人如經(jīng)拆遷人按協(xié)議規(guī)定安置住房后，仍拒不搬遷的，每逾期一日，應(yīng)向拆遷人償付違約金等。上述事項(xiàng)與違約金數(shù)額的明確，是對拆遷人與被拆遷人在履行協(xié)議中權(quán)利義務(wù)之后果的明確，具有一定的懲罰性，能夠督促協(xié)議當(dāng)事人善意的履行協(xié)議。同時，還是該協(xié)議更具有可操作性的內(nèi)容。

(二)糾紛的處理。

糾紛是社會主體之間的一種利益對抗?fàn)顟B(tài)，民事糾紛則指平等主體之間發(fā)生的，以民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的社會糾紛。我國的民事糾紛解決機(jī)制有私力救濟(jì)、公力救濟(jì)與社會型救濟(jì)等。私力救濟(jì)即指當(dāng)事人在沒有第三方以中立名義介入糾紛解決的情形下，不通過國家機(jī)關(guān)和法定程序，而依靠自身或私人力量解決糾紛以實(shí)現(xiàn)權(quán)利的方式;公力救濟(jì)指通過國家公權(quán)力強(qiáng)制性解決糾紛的機(jī)制;社會型救濟(jì)指基于糾紛主體的合意，依靠社會力量解決民事糾紛的機(jī)制。對于此三種糾紛解決途徑，當(dāng)事人可以自行選擇適用。

在糾紛處理的約定中，當(dāng)事人可協(xié)議約定選擇自行和解或者仲裁與訴訟等，如涉及仲裁或訴訟的還可選擇明確的仲裁機(jī)構(gòu)或有管轄權(quán)的人民法院。

(三)協(xié)議的效力。

合同生效可為成立即生效，須經(jīng)批準(zhǔn)或登記等手續(xù)的，在批準(zhǔn)或登記后生效，如合同中約定生效期限或生效條件的，自期限屆至或條件成就時合同生效。合同的失效包括合同法第五十二條規(guī)定的法定條件下的無效，合同被撤銷時合同的失效，合同解除、合同終止、合同履行完畢等情況下的失效。另外，如雙方約定合同履行期限的，期限屆滿合同失效。

合同的生效意味著雙方權(quán)利義務(wù)的開始，失效意味著雙方權(quán)利義務(wù)的結(jié)束，在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中，協(xié)議生效后拆遷人即有權(quán)利要求被拆遷人騰退房屋，如被拆遷人無正當(dāng)理由又不履行義務(wù)的，拆遷人可以通過申請?zhí)崞饛?qiáng)制拆遷程序;被拆遷人在協(xié)議生效后，有獲得安置補(bǔ)償與臨時安置費(fèi)等權(quán)利，如拆遷人不履行義務(wù)的，被拆遷人有通過公力救濟(jì)途徑強(qiáng)制拆遷人履行義務(wù)的請求權(quán)。合同失效后，雙方的上述權(quán)利與義務(wù)即全部消滅。因此，對合同效力期間的約定是否明確對拆遷人與被拆遷人關(guān)系同樣非常重大，雙方應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中約定協(xié)議生效的時間，如簽字蓋章時生效或在某具體日期生效等，同時雙方可約定合同的有效期或約定合同失效的條件或者期限。如雙方約定：本協(xié)議自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_______年，自______ 年______月______日至______年_____月_____日。

拆遷安置房買賣程序是怎樣的及要注意哪些事項(xiàng)

一、流程：1、申請權(quán)籍調(diào)查；2、開免稅證明；3、辦理不動產(chǎn)權(quán)證書即房產(chǎn)證；4、領(lǐng)取房產(chǎn)證需要交登記費(fèi)。二、注意事項(xiàng)：1、調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。2、一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。3、適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民 *** 作出房屋征收決定： （一）國防和外交的需要； （二）由 *** 組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要； （三）由 *** 組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； （四）由 *** 組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要； （五）由 *** 依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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