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本文目錄

1. 集體土地上建了商業(yè)用房，拆遷時應當如何補償？
2. 城鎮(zhèn)居民房屋拆遷如何賠償？拆遷補償標準是多少？補償項目有哪些？
3. 小賣部、門面房、養(yǎng)殖場遇征收拆遷會有停產(chǎn)停業(yè)損失補償嗎？
4. 拆門面房要求補償，合法嗎？
5. 房屋拆遷中，對住宅改商業(yè)的房屋應該如何補償？

集體土地上建了商業(yè)用房，拆遷時應當如何補償？

您好，據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十一條第一、二款：“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民 *** 登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級人民 *** 登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權”的規(guī)定可知，判斷依據(jù)是大家手里的土地權屬證書。在很多地方，由于制度的不健全，都沒有發(fā)放相關土地權屬證書。判斷依據(jù)主要有：宅基地、村辦企業(yè)用地、村內(nèi)空閑地等屬于集體土地。在集體土地上建設的房屋基本可以判斷為集體土地上房屋。集體土地征地拆遷,上面的房屋是如何補償?《國務院辦公廳關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農(nóng)戶的居住問題，切實做到被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。

城鎮(zhèn)居民房屋拆遷如何賠償？拆遷補償標準是多少？補償項目有哪些？

我國并沒有全國統(tǒng)一的拆遷補償標準，都是由各地根據(jù)地方實際情況進行制定的，補償方式、補償金額都有差別，如：有的按照戶口進行計算，有的按照面積進行補償。但無論采用哪種形式，都要以不降低被拆遷人原有生活水平為原則進行補償。

國有土地上房屋補償方式

根據(jù)我國《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。拆遷方應給被拆遷人提供兩種方式進行選擇。

選擇產(chǎn)權調(diào)換的，市縣 *** 應提供用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，并計算、結(jié)清房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。

選擇貨幣補償?shù)模徽魇辗课輧r值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

集體土地上房屋補償方式

根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村集體土地上房屋拆遷可以采取三種補償方式：

1、重新劃分宅基地進行重建。選擇宅基地劃地重建的，應給予重置成新價補償(修建原有規(guī)模房屋所需費用)、裝修費和搬遷補助、過渡費等；

2、貨幣補償。選擇貨幣補償?shù)模C合考慮房屋情況與周邊房地產(chǎn)市場價格，確保被拆遷人的居住水平不降低。

3、拆遷調(diào)換。選擇拆遷調(diào)換補償?shù)模瑧o予搬遷費、過渡費等，置換比例應不低于1:1。

小賣部、門面房、養(yǎng)殖場遇征收拆遷會有停產(chǎn)停業(yè)損失補償嗎？

您好，謝邀。

小賣部、門面房、養(yǎng)殖場等通常都是家庭收入的重要來源。拆遷會導致無法經(jīng)營，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是這類拆遷補償中不可缺少的一項內(nèi)容。但是，對于商用房的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，較為模糊，給了拆遷方較大的操作空間，而近年來，環(huán)保整治、禁養(yǎng)令出臺，也導致不少養(yǎng)殖場面臨拆遷或關閉，涉及到的停產(chǎn)停業(yè)損失這一部分也常常沒有一個明確的標準，實踐中補償計算不合理的情況也很多。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第23條的規(guī)定，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。因此，對于停產(chǎn)停業(yè)損失，需要結(jié)合當?shù)氐南嚓P規(guī)范性文件來具體衡量。常見的確定方法有以下幾種：

1、由具有相應資質(zhì)的評估機構評估確定。如《郴州市市城市規(guī)劃區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第二十九條規(guī)定：“機器設備和其他物資的搬遷費及損失補償費、室內(nèi)裝飾裝修價值、停產(chǎn)停業(yè)損失和產(chǎn)權調(diào)換房的市場價值需要評估的，由房屋征收部門委托評估房屋價值的同一房地產(chǎn)價格評估機構進行評估。”

2、按照生產(chǎn)經(jīng)營效益等指標確定。如《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償暫行辦法》第五條規(guī)定：“非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補償評估的計算公式為：停產(chǎn)停業(yè)損失補償費=(用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數(shù)+員工月生活補助)×停產(chǎn)停業(yè)補償期限。”

3、原則上按照被征收房屋市場評估價的百分比確定。如《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第三十五條規(guī)定：“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準，按照被征收房屋市場評估價的10%確定。”“被征收人、公有房屋承租人認為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過被征收房屋的市場評估價10%的，應當向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關證明材料。房屋征收部門應當委托房地產(chǎn)價格評估機構對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，并按照評估結(jié)果予以補償。”

4、原則上按照被征收房屋價值的百分比。如《溫州市區(qū)國有土地上房屋征收與補償辦法》第四十條：“征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，應當根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素給予補償。補償?shù)臉藴什坏陀诒徽魇辗课輧r值的百分之五。停產(chǎn)停業(yè)損失補償期限不超過六個月。”

5、按照納稅情況結(jié)合經(jīng)營狀況等因素計算。如《河南省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干規(guī)定》第十三條規(guī)定：“停產(chǎn)停業(yè)損失補償標準以被征收人的月平均利潤值確定。月平均利潤值依據(jù)被征收人提供的近三年納稅證明推算確定，不足三年的以全部生產(chǎn)經(jīng)營期間納稅證明為依據(jù)推算確定。”

6、按照經(jīng)營面積計算。如《濟南市國有土地上房屋征收與補償辦法實施細則》第二十三條規(guī)定第（三）項規(guī)定：一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補償費按被征收非住宅房屋建筑面積計算，營業(yè)、生產(chǎn)用房為每平方米200元，其他非住宅用房為每平方米150元。

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拆門面房要求補償，合法嗎？

不合理。

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。

產(chǎn)權調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。第二十八條拆遷人應當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。從法律規(guī)定中，可以得知，對房屋承租人的補償是法律規(guī)定的，工商局提出前提條件，是不符合法律規(guī)定，可以咨詢專業(yè)的法律人士，以提供合法幫助，提起行政訴訟或者行政復議。

再者，如果房屋被拆遷，致使不能實現(xiàn)租賃合同目的，當事人可以解除合同。當事人對于征收及補償有約定的，體現(xiàn)了雙方的意思自治，根據(jù)約定有出租人對承租人補償。并且合同約定除非被確認為無效，對雙方當事人均具有約束力。所以，承租人可以通過與出租人簽訂或者修改合同，合理完善補償條款。

如果沒有約定，在正常的租賃關系存續(xù)期間，房屋被征收，承租人無法繼續(xù)占有、使用、收益房屋，致使承租人投入的裝修成本付之東流，并帶來相應的營業(yè)、損失。國家的征收行為合法侵害了承租人的租賃權，對于由此導致的裝修、搬遷、營業(yè)等損失，國家理應給予一定的量化補償。

房屋拆遷中，對住宅改商業(yè)的房屋應該如何補償？

您好，很高興回答您的問題。

住改非是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進行經(jīng)營。被拆遷房屋所有權證上標明的用途為住宅，但依法取得了營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)、稅務登記證實并有納稅記錄。

由于住改非因拆遷造成的損失大于普通住宅，按照拆遷不降低原有生活水平的原則，拆遷時按照普通住宅補償是明顯不合理的。

住改非的補償標準一般參照地方性的規(guī)定，對住改非最常見的補償辦法是按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定，比如湖北省《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第三十二條規(guī)定：“征收個人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改變房屋用途作為生產(chǎn)經(jīng)營性用房使用的，應當按照住宅房屋給予征收補償。但本辦法公布前，住宅已作為商業(yè)門面使用，且以該住宅為注冊地址辦理了工商營業(yè)執(zhí)照的，對其實際用于經(jīng)營的部分可以給予適當補助，補助標準原則上不超過商業(yè)門面與住宅房屋市場評估價格差額的50%，具體標準由各區(qū)人民 *** 制定。”

當然也有的地方規(guī)定對住改非的補償參照是否沿街標準不同，在某個時間節(jié)點之后補償也不同，有的地方規(guī)定住改非完全按照住房性質(zhì)進行補償。例如《張家界市城市房屋拆遷管理辦法補充規(guī)定》中，對在臨城市主次干道的一層門面適當上浮住房評估價值，補償隨之增多。在2007年8月12日《張家界市城市房屋拆遷管理辦法》頒布實施后除臨道路第一層的住改非房屋，一律按住房性質(zhì)進行評估補償。

住改非的補償一方面要參照地方性的規(guī)定，但另一方面由于地方性規(guī)定的法律效力位階較低，多以地方 *** 規(guī)章的形式出現(xiàn)，只能作為行政審批的參照，實踐中經(jīng)常出現(xiàn)地方 *** 住改非補償標準規(guī)定不合理。

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