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• 1、國有土地轉(zhuǎn)讓之25%總投資額要求的分析及實(shí)踐處理

國有土地轉(zhuǎn)讓之25%總投資額要求的分析及實(shí)踐處理

《北京市房山區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)暫行管理辦法》第九條規(guī)定：“符合下列條件之一的，可認(rèn)定已達(dá)到開發(fā)投資總額的25%以上：（一）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積三分之一以上的；（二）土地使用權(quán)人提供審計(jì)部門出具的已投資額達(dá)到開發(fā)投資總額25%以上的合法證明。

第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；第二，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；第三，建成的房屋必須有房屋所有權(quán)證書。

法律主觀：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件包括：全部繳納了土地有償使用費(fèi)并領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書；按照有償使用合同約定進(jìn)行投資開發(fā)應(yīng)完成開發(fā)投資總額的規(guī)定比例；屬于成片開發(fā)的應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件；經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金。

土地轉(zhuǎn)讓行為只能發(fā)生在土地私有制的社會(huì)里，我國在農(nóng)業(yè)、手工業(yè)和資本主義工商業(yè)社會(huì)主義改造基本完成之后，土地變私有制為公有制，因而不允許土地轉(zhuǎn)讓。但是土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，受讓人僅對(duì)土地享有使用權(quán)，而所有權(quán)仍屬于國家或集體。

立法中總結(jié)了我國一些地方和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。如深圳市規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)必須領(lǐng)有國有土地使用證，并在繳納土地使用權(quán)出讓金之外，要求投入開發(fā)房屋建設(shè)的資金達(dá)到投資總額的25%；上海市、海口市等地也有類似規(guī)定。與此同時(shí)，也參考了國外關(guān)于禁止土地投機(jī)的規(guī)定。